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“中国大妈”这个群体在“抄底”黄金之前，早已经活跃于房地产投资领域。商铺类产品承诺稳定回报率，符合偏爱稳健型投资的大妈们的口味。如今，在嘉 兴、杭州、苏州等地，急功近利的商业地产开发商们将商铺一卖了之，商铺烂尾等现象频频出现。即使是红星美凯龙这样的品牌市场的商铺，现在也成了“烫手山 芋”。RET睿意德商铺部董事杜斌先生长期从事全国商业地产研究，他为我们分析了“中国大妈”的商业物业投资的机遇与风险。

记者：开发商往往在商铺售后包租与非法集资之间打擦边球，您如何看待商业物业“散售必包租、包租不保险”的矛盾？

杜斌：在江浙一带有一群退休的大妈，乘坐看房班车穿梭在各个房产售楼处，她们用大把资金买了商铺等投资品。谈到矛盾，法律保障的缺位是包租盛行并失 败的主要原因。投资者在签约的时候，先是跟开发商签房屋买卖合同，再和开发商组建的商业运营管理公司签委托经营管理合同。这种方式就相当于商铺的“两张 皮”，当商场运营出问题时，大不了运营公司倒闭，业主们就没有可追究的对象。但是，如果开发商不做散售和包租，资金链肯定无法承受，毕竟直营的成本是非常 高的。专业市场散售，只要业态统一相对就安全些，但是购物中心散售，档次一定是中低端，大的品牌绝对不会进驻，招商就很困难。所以要解决包租的风险，最后 还是人和心态的问题，要看开发商能不能沉下心来好好做。投资者在成长，对简单的包租不买单了，就不会再有这种行为，会逼着开发商一起成长。

记者：像红星美凯龙这样采取加盟店扩张的商业地产开发商不在少数，这种模式存在哪些风险呢？

杜斌：这种风险因城市而异，要看这个项目的位置和周边市场的容纳度。如果市场里已经有很多家居卖场了，再开加盟店竞争会很惨烈，如果市场还是相对空 白，快速布点不失为一个正常的做法。要了解市场，就需要详细的市场调查，很多时候加盟商和品牌企业本身对这个环节不重视。比如在家居行业里，采用加盟店的 模式扩张的企业很多，但每家的模式都有所区别。红星美凯龙注重速度，抢占市场，月星家居则主要靠加盟，扩张也相对较慢。就投资门槛而言，月星家居会不建议 开发商散售物业，如果散售评估分数会很低，很可能通不过。在一些加盟店里，虽然红星美凯龙只赚管理费，但它们也要对业主负责。因为它们确实存在这种加盟合 作的模式，对投资者有一些告知的义务，如果投资者不够谨慎，很容易陷入对自己身份认证的混乱中，误以为自己是红星的业主。事实上从法律角度，这些业主和红 星是没有任何关系的。

记者：缺乏专业的商业管理团队导致许多商铺类项目失败，如何建立起高质量高效率的管理团队呢？

杜斌：最大的问题是，商业管理人才的培养速度远远跟不上商业地产扩张的速度。许多中小城市的商业项目经理都很年轻，只能培养到一半就上岗，后面根据 自己的悟性去发展。对于商业人才，真正的培养还是在市场上，一般家居类卖场都是一个带一个，店长带副店长，副店长带经理，经理带副经理，一级一级往上提， 这种比较快。其实，最快的方法还是直接去同类公司挖人，购物中心项目都是挖万达的人。万达的管理是军事化管理，开工后要求一年零八个月要开张，一旦开始招 商所有的招商人员都不能回家，强度非常大，成长比其他机构快，被称为商业地产的“黄埔军校”。万达的这套标准的培训机制经常被同行所模仿。目前市场上还没 有一家专业的商业管理公司可以输出团队，因为太容易挖走，很容易整个团队被一锅端挖走，这是一片很难打开的蓝海。

记者：随着“中国大妈”等投资者的日益成熟，商业物业销售以及运营的发展趋势会怎样变化？

杜斌：商业地产的黄金期已经过去了，现在进入已经有点晚了。现在像一二线城市的最中心位置的地都没有了，三四线城市也逐渐减少，在南昌、长沙、武汉 这些城市到处是工地，优胜劣汰已经开始了。当然，抢不到好地段也不一定不行，开发商一定会想其他突破方式。随着市场逐渐打开，商业地产一定会有新的品种出 来，比如北京的芳草地，南京的虹悦城，上海的证大喜马拉雅中心，这些都是包含艺术、文化因素的体验式商业项目，市场的反映还不错。未来商业地产开发商自持 的比例会越来越高，不会再盲目销售，而运营商则会走错位发展的路。在招商上，中国应多发展自有品牌，目前亲子类、设计师类的品牌还刚刚兴起，一旦被市场认 可很容易被快速复制，需要尽早收购或吸收股权。总之，专业的人做专业的事，开发商要大胆尝试，小心决策。

随着楼市调控政策不断调整，房地产市场正经历着新一轮洗牌、布局。面对不断收紧的住宅市场调控政策，大型开发商加紧策略调整，众多投资者也把更多目 光投入到了商业地产市场。拱北、前山、南湾以及横琴等片区是当前商业地产新增项目的主力区域。在拱北有仁恒滨海中心、华融时代广场、Mo Mall、恒虹世纪广场、中海富华里。前山则有心海州、招商沃尔玛，南湾有华发商都。

日前，珠海特区报社主办“2013珠海商业地产职业经理人高峰论坛”，到会专家认为，珠海未来商业项目的供应量将达到约400万平米。随着各项利好逐渐兑现，商业项目肯定会有很大的机会，但同时消化压力也比较大。

●市场现状：供应过量 人才缺失

据统计，珠海商业地产未来供应量即将有300-400万平米，其中十字门和横琴供应量是供应主体。有分析提出，目前珠海商业未来供应热点在南屏和前山，去年前山的供应量就已超过了50万平米。

珠海缺少商业管理人才和团队

目前新的商业项目众多，尽管每个项目都有不同的定位。但珠海缺少商业管理人才和团队，从产业链和业态组合上来看，基本还是归于死胡同，面临同质化的危险。在这种情况下，注重培养商业管理人才和团队极为重要。

珠海现阶段商业项目的供应量有点过

对于珠海的现阶段而言，这个供应有点过量，未来三至五年的售卖，开发商们存有巨大的销售压力。五年后，市场供应量能否完全消化，所塑造的商业业态能否取得成功，关键是需要开发商产品业态塑造的差异化。

●市场蜕变：商圈变局 淘汰传统

当前新建的心海州、富华里、仁恒滨海中心等项目均是综合了住宅、写字楼、酒店及商业的综合体，华融时代广场等项目业态也较为丰富。这些产品的丰富将使得一些区域在珠海的商业版图中分量越来越重。随着新的商圈的异军突起，原有的商圈格局将被打破。

商圈与住宅是有一定的顺延性的

珠海是一个很特殊的城市。它不存在城市中心，但随着近几年政府相关政策的偏移，我们也看到住宅市场向西区发展的趋势。商圈与住宅是有一定的顺延性的，所以有了吉大商圈、新香洲商圈等。

传统百货慢慢会被洗牌

电商的出现，直接打击了零售终端。传统百货的这种业态，慢慢会被洗牌，要不就是末位淘汰，要不就是在原基础上升级。但在原基础上升级的可能性应该是不高了，因为原来的建筑结构有所限制。另外则是百货所处的位置的客观因素造成。

商业项目肯定是有机会的

从目前来看，即将上市的商业体量肯定是产量过剩，竞争很激烈。但珠海有轻轨、港珠澳大桥、航空产业城等众多利好，加上珠海引进大型企业速度非常快，工业生产总值迅速增加的情况下，只要有工业，人肯定会随之进入，商业项目肯定是有机会的。

商业项目承载市民多年的期望

原来的街铺直接销售模式，后向返租形式转化，现在大的品牌开发商对商业项目多采取自持的经营模式。目前的商业项目改变传统的购物区域和商场框架，也承载市民多年的期望。它们带来国际一线品牌，对珠海整体商业会有提升和拉动作用。

●市场需求：内外兼备 突破重围

重大建设利好消息刺激，就有商业处于更新换代的节点。这些因素造就今天珠海商业地产的涌现。但到会专家认为，当前珠海商业地产仍然面临着一些问题，无论是客观因素，还是开发商自身策划运营能力，都有提升空间。

■提升自身能力

商业项目运营需以人为本

电商会引领新的商业潮流是一种趋势，但柴米油盐酱醋茶涉及到百姓基本生活产品，网络不能样样实现。传统商业仍有生存空间，商业项目运营中仍需以人为本，商业布局要全面和细致规划，要从市民居住、生活和便利等多角度进行人性化设计。

“错位”经营避免恶性竞争

珠海商业如果做得不好会恶性竞争。“错位”经营显得格外重要。商业地产首先要定位清楚，有了业态定位才有业态规划，有了业态规划才能进行招商策划，一环套一环，按照“套路”来走，目前有些商业地产出现问题，关键是没按照 “套路”来走。

接地气是项目成功的关键

珠海商业目前没有任何新意，很多新建商业中心，把一线城市的任何一个概念，只要包装一下，在珠海都可成为一个好的卖点和概念。但在后期运营过程中接地气才是项目成功的关键。珠海可结合休闲、旅游、度假特色，把商业创新做得更好。

■把握客观因素

住宅用地充足才能带来人流

对商业地产来说，带来人流量就是兴建住宅。2007年开始政府在新香洲推出很多地块，很多项目拔地而起。2008年政府重修人民西路，整个区域发展非常快，说明政府的作用很关键。改善配套设施，多推住宅用地，一个区域才能快速发展起来。

卖好空气就是卖好珠海

珠海重大利好支撑其中一个是环境。卖好空气就是卖好珠海。北京、兰州、上海的空气不好，有钱人就纷纷离开，来到珠海。珠海的环境是其他城市不可复制的。只要把珠海的基础环境打造好，商业项目未来的潜力是很大的。

希望政府的支持会更开放一点

写字楼在珠海已经进入了更新换代，希望政府的支持会更开放一点。我们现在做一些外立面的设计，想做一些写字楼和大自然沟通的元素，但就是由于政府在外立面的限制而无法做到。另外在面积方面的限制，同样会导致很多产品同质化。

近几年，超高层写字楼项目在苏州如雨后春笋，尤其是部分区域，写字楼项目高密度聚集。据保守统计，仅苏州工业园区新的写字楼项目就超过22家，供应总量将超过200万方。业内人士表示，苏州写字楼项目的放量可谓巨大，短期来看已经供大于求，有待市场慢慢消化。

苏州写字楼放量巨大

据保守统计，若未来没有写字楼用途的新增地块，仅仅苏州园区目前新的写字楼项目就高达23家，供应总量将超过200万方。

比如，园区湖西有限的范围内，高密度地聚集着环球188、董事汇、明天翔国际大厦、苏州凤凰文化广场、东方之门，以及未来的苏州中心、苏州市湖西超 高层(金鸡塔)等城市综合体，这些项目基本都规划建有超高层的甲级写字楼，并且大部分都是定位为超甲级的高端写字楼产品。并且，这些项目紧邻，两个项目之 间相隔不过一条街。

除了新增以及库存量，目前园区已经投入运营的写字楼更是比比皆是，如湖西的星东环、东环时代广场、开元大厦、信投大厦、星海国际广场、新天翔广场、世纪金融大厦等，湖东有商旅大厦、圆融大厦、建屋大厦、中银惠龙大厦、乐嘉大厦、雅戈尔国际中心、置地星虹国际等。

除了园区，苏州其它区域新的写字楼供应也很大。据不完全统计，高新区有12家，姑苏区15家，吴中区17家，相城区9家，吴江3家，苏州写字楼市场总体的放量可谓巨大。

产业结构调控政策双调整 写字楼产业增速迅猛

戴德梁行研究统计显示：全球经济环境放缓，众多企业对扩张需求持观望态度，而目前苏州市场中金融类企业仍表现强劲;其他行业，如现代服务业等需求也 呈现逐步攀升态势。同时，苏州政府的积极财税激励政策将有力地推动苏州写字楼市场。但未来供需前景仍表现为供大于求，写字楼市场将面临激烈的竞争。

“苏州的经济处于转型中，从过去的工业高科技的城市往金融、服务行业的城市在转变”， 戴德梁行中国投资部董事总经理叶建成表示，虽然苏州的转型还处于起步阶段，但目前已经有越来越多的外资企业在苏州建立总部，未来这个趋势还将发展，这就对高端写字楼有持续的潜在需求。

戴德梁行商业部董事沈洁表示，写字楼产业的迅猛发展除了与产业调整有关，市场的变化因素也很大。“住宅已经经历过了投资过热的阶段，近两年包括写字 楼在内的商业地产已经迎来发展契机。甲级写字楼之类的商业产品，若能长期持有的话，租金收益会很高，将给开发商带来稳定的长期的现金流”，沈洁分析，这是 开发商积极做写字楼的主要原因。另外，政府也希望依靠这些产业来进行招商引资，增长税收，发展经济，打造区域的都市化、现代化城市形象，因此，楼宇经济也 是政府重点发展之一。

资料显示，2010年，我国写字楼销售面积达到1,882.00万平方米，增长21.9%。销售额达到2,148.81亿元，增长31.2%。 2011年，在住宅市场调控的大背景下，中国的写字楼市场迎来新一轮发展，办公楼开发投资完成额达到2,543.53亿元，增长40.70%。2012 年，写字楼市场整体虽然表现平稳，但仍保持着稳定的增长，写字楼经济所占的比重也越来越大。

开发商：竞争很激烈 压力很大

“现在是典型的供过于求”，东方之门相关负责人表示，苏州园区现在写字楼产品的供应量非常大，而需求却很少，大部分项目此类产品的销售都比较吃力。 “我们主打一线湖景、地铁上盖、核心地段、高端配套、湖西地标等卖点，才能保持较为稳定的销量，不然也会压力很大”，该负责人表示，为了尽早大量去化，东 方之门的写字楼采取了整层销售、部分定位为公寓式办公产品的策略来销售。

豪城建屋总经理助理尹秀勇，也肯定了目前园区乃至全市写字楼市场供应的井喷。“各家的销售压力应该都会比较大”，尹秀勇表示，考虑到市场的现状，其开发的苏州丰隆城市中心未来有可能会自己持有运营写字楼部分，赚取长期的收益。

采访中，不少做商业地产的开发商都承认写字楼是较难销售的部分，而主要原因就是写字楼产品的集中供应、产品同质化，以及市场需求量的有限。

写字楼供大于求 消化还要漫长的过程

对于写字楼供应的快速增长，戴德梁行商业部董事沈洁表示：“目前虽然还不能说过剩，但是现在苏州写字楼的量还是蛮大的，消化掉现在的量需要较长的时间。”

沈洁表示，上海、北京这样的城市一年的承租面积大概在50万平米左右，苏州会比这个量缩小些，外资是租金承受能力相对较强的行业，但在苏州的租赁面 积也并不大。但是沈洁表示，再大的量总会在一定时间内去化掉的，而去化的时间和租金、产品、地段、周边竞争环境都有关系。如果是租金合理，地段优质，交通 又方便，那很容易就全部卖掉，这种产品就不会过剩，而是稀缺的。最怕的是产品全部卖掉了，但招租很差，对小业主也没有承诺，虽然开发商赚了很多钱，但是这 种产品是一个都嫌多的。

戴德梁行中国投资部董事总经理叶建成表示，目前苏州的写字楼市场还处于起步阶段，特点是供应放量大，而租金收益率却较低，不论是开发商还是投资的小 业主都要经受这个忍耐期。不过，苏州的GDP在全国城市中排名第五，而甲级办公楼的租金在二线城市里却排名最后，在转型的过程中，租金将有很大上升的潜 力，整个市场也有上升的空间。

目前，不同的资金也正在进入这个市场，除了本土企业，还有香港的新鸿基、九龙城、美国的铁狮门，新加坡的凯德置地等陆续进入园区，这也会进一步推动整个写字楼产业新一轮的投资热潮，促进市场的不断发展成熟。

城市中心优质地块的缺乏已让北京核心城区的写字楼供应几近终止。而尚拥有部分存量土地的金融街控股或将成为未来几年北京核心城区写字楼市场的主要供应者。

在5月初完成今年北京第一宗写字楼整售交易之后，更多的人看到了这一事实。但金融街显然已在考虑更长远的问题，北京核心城区的土地迟早开发殆尽，向全国其他地方拓展已成为金融街维持业绩增长必须走的路。

金融街控股所希望的是，这一全国化过程，也将成就其商务地产领军企业的地位。

此前的5月8日，金融街控股发布公告称，已与北京华融综合投资公司签订协议。华融公司将以27.53亿元订购拟由金融街开发的一栋写字楼。

而标的建筑物目前尚不存在。未来它将矗立在北京西城区广安门附近，到目前为止，这栋写字楼所在的地块尚未完成拆迁。金融大鳄争抢尚未开工的未来产品？甚至愿意花上大价钱苦等几年？这看似不可思议，但原因却再明白不过了。

2013年第一季度，北京市甲级写字楼新增供应量为0，而空置率也下降到了1.97%。根据第一太平戴维斯的统计，今年后三季度，北京预计只有四个 甲级写字楼项目交付使用，新增租赁供应仅有30余万平方米。这样一个新增供应数据将创下北京写字楼市场15年来的最低点。而在未来，尤其在北京核心城区， 这一趋势只会越来越明显。

受益于金融街南扩和西拓，金融街控股几乎已确定将成为未来北京核心城区写字楼唯一的供应制造商。华融收购的广安门写字楼项目，便位于金融街南扩区域之内。

但这一事实也让金融街控股又喜又忧。喜自不必多言，忧的则是“这些楼都卖了之后呢”，因此走出北京已成为金融街控股必须要跨出的一步。

目前除北京之外，金融街控股已在天津、重庆、惠州落子布局。其中在天津及重庆，金融街均有标志性的写字楼产品。

“写字楼开发建设是我们的长项，未来的全国扩展肯定得围绕这一产品长项进行。”有金融街控股人士向记者透露，在2013年，金融街还有可能新进一到 两个城市，而写字楼类产品，将占据重头位置。在内部的目标定位中，金融街希望将商务地产（含纯写字楼及写字楼综合体在内）的贡献比率长期维持在70%的水 平。

“我们希望成为商务地产细分市场的领军企业。”上述人士称。

但这一目标并不容易达成，尤其在金融行业需求量大减的北京之外的全国市场。不过，住宅市场调控之后，包括写字楼在内的广义商业地产产品已成为新兴投资品。

高和资本董事长苏鑫就表示，“我们近期做了一个规模较大的调研，有几个趋势值得关注——87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产，42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金，95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。”

而这些由住宅市场溢出的优质投资客，加上二线城市大量的中小公司，也已被金融街定义为未来全国化过程中的主要客户群。

沙子口办公楼地处南三环，位于木樨园商圈核心位置，地理位置优越，租金更加诱人。你体验过在刚出 炉的新鲜面包的芳香中工作的感觉吗？就像是回到家中而妈妈正在厨房准备大餐那一刻的享受。不要觉得奇怪，这是因为大名鼎鼎的BreadTalk就在沙子口 办公楼里办公呢。还好奇吗？那就赶紧去瞧瞧吧。

本期测评：沙子口办公楼（项目详情）

建筑类型：写字楼

地段篇：沙子口办公楼位于东城区沙子口路70号，地处南二环、三环之间，南三环赵公口长途汽车站以北400米，所属木樨园商业区，周边有百荣世贸商城、国际玩具城等大型商业，商业发展极其繁荣。沙子口办公楼藏身南三环主路附近的一个巷子中，闹中取静，适合办公。

沙子口办公楼区位图

由于临近三环主路，办公楼附近的交通很方便，公交线路有7路、17路、40路、300路、624路、707路、916路、957路、986路、特8、运通107路等，地铁5号线刘家窑、蒲黄榆站均分布在沙子口办公楼附近，交通线路衔接城区各个方向。

建筑篇：沙子口办公楼是在原北京市食品工业研究所办公楼的基础上装修改造而成，总建筑面积11000M²，共由四栋独立办公楼组成，分别为地上7层、地下1层一栋建筑，6层两栋建筑和4层一栋建筑。办公楼内设有多种办公格局，使用率达70%，可满足不同企业的办公需求。

沙子口办公楼外立面

沙子口办公楼的开间面积25--2000M²，屋内既有毛坯式的大开间可供企业自主装修，也有可以马上启用进行办公的简装式写字间，很是方便。

已入住企业装修的开间样式

已入住企业的会议室

配套篇：办公楼内两部博林特电梯足够楼内办公人员使用，毕竟这可是中低层建筑，更多时候选择走消防通道也有益于健康。电梯间相当开阔，整理得很干净。

宽敞的电梯间

博林特电梯

沙子口办公楼的走廊装修得干净明亮，楼道内很简洁，没有任何障碍物。

干净明亮的走廊

消防通道设在办公楼的两侧，不同于高层建筑普遍相对窄小的消防通道，沙子口办公楼的消防通道很宽敞明亮，这也在一定程度上鼓励入住员工多走楼梯、强身健体。

消防通道

办公楼内的卫生间面积很大，装修得明亮而简洁，尽管是中低层建筑，相关的配套却是以高层建筑的标准而设置的，在此可以看出大厦方的人性化关怀。

敞亮的洗手间

此外，沙子口办公楼内还有一个大面积的活动室，里面配备有乒乓球台等健身器材，活动室还适合举办晚会、公司聚会等活动，在办公室内增进企业凝聚力，相当实用。

活动室内的乒乓球台

活动室的灯光配套

活动室内的字画装饰

尽管楼层低，但办公楼的消防措施却没有掉以轻心，除了消防通道，楼内显要位置都配备有消防栓、灭火器等设施，足以看出业主对租户安全问题的重视。

办公楼内的消防、安全设施

办公楼内的消火栓

沙子口办公楼白天在办公楼内提供50个地上停车位，也就是说入住业主的车辆是不能在办公楼内过夜的。

地上停车场

周边配套篇：沙子口办公楼地处木樨园商业区，周边有百荣世贸商城、天雅服饰城、国际玩具城等大型商业配套，各家银行的商业网点随处可见，各种层次的饭店、酒店琳琅满目，十分方便入住员工工作、生活。

租赁现状：沙子口办公楼目前的出租率是30%，现存的出租面积有很多，而且价格很是实惠，租金为1.5--2元/M²/日（包含物业费），租售热线：010-85569166。

小编总结：沙子口办公楼是位于木樨园商圈的一家乙级写字楼，所处地理位置优越而租金便宜，适合创业初期或是小型企业入住。