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5月北京高端住宅市场虽供应有限，但成交和价格均现明显增长。据机构统计，5月北京城市高端住宅总体成交均价为53329元/平米，环比上涨5%，刷新了17个月以来成交价格新高。业内表示，高端住宅拥有不可复制的稀缺性，未来增值期许可观。

成交价连涨四个月

机构数据显示，入夏以来是高端住宅的传统旺季，今年虽然受到政策限制，5月基本没有高端项目入市，但高端住宅5月成交量价依然持续上涨。

据网易房产数据研究中心统计，5月北京5万元/平米以上的城市高端住宅，成交了175套，环比4月的95套增长了84.2%，同比则大增124.4%。

在价格方面，亚豪机构数据显示，今年以来北京城市高端住宅总体成交均价已连续四个月连涨，5月达到53329元/平米，环比上涨5%，也刷新了17 个月以来成交价格新高。此外，5月份大户型、高总价的高端住宅成交上升，使得5月城市高端住宅的成交面积、成交金额双双走高。其中，成交面积达6.7万平 米，环比提高22%；成交总金额35.5亿元，环比大增28%。

多个高端项目负责人均表示，自3月份以来，北京的城市高端市场一直聚集着极高的人气。远洋万和公馆、当代MOMA、望京金茂府、西山壹号院、华润· 公元九里等楼盘相继放量，并取得不错的销售成果。业内人士分析，政策限制和换房成本增加，使得一步到位的置业心理凸显，高端置业者更青睐于大户型、品质高 的产品。

“高端住宅成交价格上涨，根源在于目前供应稀缺及其产品所处的地段、品质、配置等的稀缺性。大量的市场需求遇上这些稀缺性，高端住宅的价格自然比较坚挺。预计未来一段时间其价格仍会呈上升态势。”高策地产服务机构董事长陶红兵分析。

“期转现”高端盘增多

面对高端住宅的市场需求和销售表现，不少项目一方面对市场充满信心，一方面又纠结于无法取证。“拿证难”已经成为北京众多项目共同的困境。

据悉，在北京对期房实行“限价令”后，又传出对现房实施价格干预，一些接近具备“期转现”的楼盘加速办理相关手续。统计数据显示，5月，北京期房转 现房套数2134套，同比上涨89.35%，环比暴增11.26倍。记者从北京市住建委网站了解到，5月，招商嘉铭珑原、东君府MOMA、中海九号院3个 高端项目已取得现房销售资格。此外，位于北四环的盘古七星公馆项目经过三年打磨，酒店配套、物业服务日臻成熟，近期即将完成期转现，开始网签。据介绍，该 项目前期蓄客情况良好。

亚豪机构副总经理高姗表示，预计未来一段时间，现房高端住宅的入市量还将有所增加。而对于未取得预售证及没赶上“期转现”末班车的部分高端项目而言，开盘时间不得不推迟到6月份甚至更后。

高姗分析，出于土地稀缺、前期成本投入较高等客观条件，以及开发商不急卖、不愁卖等主观因素作用，高端住宅项目开发商当下较为普遍的做法是“曲线救市”及“观望以待”。

近日，多家媒体先后关注：总建筑面积近180万平方米的“世界最大商业中心”即将落户中国，但却不是在京沪两地，而是在河北省三河市燕郊镇。据悉， 河北燕郊因为紧邻北京，房价便宜，以至于许多在京无力置业者选择了燕郊，使这里的人口从3万人暴增到40万人，成为环北京的“睡城”之一。

在过去的短短三年时间里，燕郊的商业配套设施从几乎为零，发展到目前仅在售的商业配套的面积就超过了200多万平方米，这个数字意味着燕郊目前的人均商业面积至少已经超过了5平方米，而发达国家人均商业面积的“泡沫”警戒线为1.2平方米。

但即便如此，燕郊的商业地产依旧销售火爆，一些购买者在售楼处甚至不问价格不问户型，争抢购买，唯恐落为人后。与销售火爆相对应的是，燕郊已售完的商业地产出租冷清，门可罗雀。事实上，商业地产销售火爆，出租冷清的现象并不止燕郊一地，在环北京的其它河北县市亦有出现。

“环北京”的卫星城，究竟陷入了怎样的商业地产迷局？

对于那些疯抢商业地产的投资者而言，疯狂的理由不言而喻。在当前住宅限购的情况下，商业地产是仅有的投资渠道。虽然环北京的河北县市对外地投资客购 买住宅并无限制，但这些县市的住宅价格已经高企，一平米住宅往往在七八千元以上，有的楼盘甚至已破万元大关，而商业地产的出售价格因为土地价格较低，因而 售价不高，加之商业地产多为小户型，因此投资者往往只用不到一套住宅半数的价格，就可入手一套商业地产。这样的价格区间对于手有余钱，却无力购买住宅的投 资者而言，商业地产是非常好的选项。

事实上，目前商业地产的租金回报率极低，尚不及银行存款利息，甚至在当下商业地产过剩的情况下，有可能出现长期空置。对于投资客而言，商业地产的保 有成本，如物业费、水电费和相关税收都远高于住宅，空置成本很高，并且商业地产的土地使用权也只有区区40年，一旦出租不顺利，将成为难以脱手的鸡肋。以 并无投资价值的大都市远郊和卫星城的商业地产为自己的资产保值，很可能“越保越少”，越投越亏。

造成商业地产泡沫的原因，一方面是商业地产开发的背后存在大量的土地使用乱象。对于一些地方而言，住宅用地的出让要经过严格的“招拍挂”手续，出让 价格也较高，而商业地产用地，工业用地的管理则相对宽松，开发商的拿地成本也较低，利润空间也自然增大了。当然，既然商业地产的土地出让成本较低，那么 “薄利多销”就变成了商业地产土地增收的“秘诀”，这就是为何会有远远高于正常比例的商业地产供地的原因。

另一方面，与住宅不同，商业地产对于购买者而言，是满足投资需求而非居住需求的，之所以会出现抢购，是因为目前投资者缺乏足够的投资和保值渠道。在 国内货币总量持续增大的情况下，中产阶层和工薪阶层不得不寻找更多的保值手段，以避免自己血汗钱的购买力日益下降，形同贬值。目前住宅限购，当然，工薪阶 层能买也买不起，而对于小额的投资者来说，股市不振，贵金属价格持续下跌，可供投资的金融产品亦很少，不去二三线城市买商业地产，他们还能做什么呢？

如果不能增加居民多渠道财产性收入，规范各类资本市场，那么，为了保住自己用智慧、心血、汗水和劳动换来的财富，部分居民做出非理性的投资举动不难理解，抢商业地产和之前的抢黄金如出一辙。

如今，“七环路”的规划已经发布，“环北京”河北县市即将迎来新一轮商业地产高潮。但投资者应当意识到，“七环路”修建的目的是为了疏导在北京五环路和六环路上的过境车辆，使之不再穿城而过，而非为了北京市区继续无序向外扩张。

据说，选择购买商业地产的投资客，大多是工薪阶层，因为投资不起住宅才选择了价格更为便宜的商业地产，理性地想一想，真的要把自己的血汗积蓄投在距离大都市中心40公里远的写字楼么？考虑这个问题，不妨反过来想一想，如果你自己开了家店铺或公司，会去租那样的商厦么？！

尽管市场结构的“精分”不时让局部地区涌起商业地产的泡沫，但这并不能平息开发商们汹涌澎湃的热情。2012年，中国以15%的速度1.5万亿美元的总值，超过日本成为亚太地区商业地产投资最大的市场。

北上广深四大一线城市更是获得了“盛世荣宠”。高力国际研究显示，2013年-2015年，上述四个城市将会有大量城市综合体陆续推向市场。其中，广州的零售物业市场供应量居首，约有230万平方米，其次深圳规模为199万平方米，上海仅排第三，有167万平方米。

处于广东同一块土地上的两个城市，以黑马姿态“两骑当先”。不过，在“天量”新项目问世之前，招商难以及由此引发的运营危机一直都是穗深两地商业地 产共同面对的顽疾。对此，南都记者历时一个多月追访业内多位“大虾”后发现，虽然同样面临“前有围堵，后有追兵”的局势，但广州、深圳两个城市却演绎着穗 深商业地产的两条不同“发展轨迹”。

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广州：创建先发优势深圳：跳跃式发展

17年前，凭借天河城的“一飞冲天”，广州不仅在商业地产建立起先发优势，也成功打造了第一个地标性城市综合体的雏形。与之相比，直到2004年， 具有深圳地标意义的城市综合体项目华润万象城才刚诞生。“深圳比广州起步晚，这与政策和城市定位有关。”广东天河城集团原副总裁、广州惠润商业地产经营管 理有限公司董事长欧小卫这样解释。

广州太古汇前负责人、深业置地有限公司副总裁郝继霖也赞成这种说法。他认为，广州作为千年商都的底蕴，为商业地产的起步提供了强大的基础。而深圳是 一个新开发的城市，多数移民前20年都在拼搏，针对这样的群体，高端的商业项目显然没有广州市场空间大。另一方面，“深圳与香港的靠近，也是早期零售业企 业没有勇气去发展的重要原因之一。”郝继霖表示，由于毗邻香港，深圳消费者不仅可以方便到香港购物，而且还有20%的汇率折扣，因此很多外来品牌进入中国 市场，其扩张版图主要在北京、上海、广州及成都等地，而深圳却被排除在外。

但随着市场的改变，人口已超千万的深圳其消费趋势也在调整。“其实很多深圳消费者愿意留在内地消费，比如广州某知名品牌，有40%的购买者是从深圳 过去的；据广州某家著名商场停车场统计，有30%车来自深圳。”郝继霖表示，万象城就是针对这一市场需求，抢下深圳高端城市综合体的头啖汤。

对此，凯德中国副首席执行官罗臻毓认为，广州从最早的街铺发展到各种不同功能的批发中心，再到后期的地标性大型城市综合体项目，是一路演变而来，如同网络从1G到2G，再从2G发展到3G及4G逐步递进。但深圳从“白纸”起步，所以是跳跃式发展，直接从3G跳到4G。

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深圳：投资主体多元的差异广州：深厚文化底蕴的包袱

正是由于起点较高，深圳的商业项目入市之初已有较成熟的操作模式。南都记者留意到，从华润万象城到中信城市广场，从Cocopark到筹建中的深业 上城，从益田假日广场到凯德中国建设中的来福士广场及海岸城等，众多项目从东到西，选址一路紧贴地铁沿线，而且各个项目之间有明确的定位差异。

“市场成熟阶段的商业项目意味着市场竞争也相对激烈，所以深圳发展商一开始就要寻找各自特色。”郝继霖表示，万象城就是以奢侈品为主高端定 位；Cocopark有超过40%的餐饮业态，主要为弥补周边商圈不足；而益田假日广场一方面满足南山区区域消费，另一方面则针对往来于欢乐谷的游客。

在欧小卫看来，深圳商业项目的清晰定位，主要得益于背景丰富的开发商团队。“深圳商业地产的投资者，有类似华润、华侨城、保利这样的央企，有京基、 海岸集团这样的民企，也有新加坡凯德这样的外资巨头。”开发商的实力决定了他们能整合国内高质素的商业地产资源，较好把控项目品质。

南都记者留意到，深圳万象城开发之初，华润并无高端商业地产运营经验，于是该公司曾一度引进浙江银泰百货总经理厉玲、太古地产等管理层充当外援，而不久前深业置地有限公司也力邀前广州太古汇负责人郝继霖成为其首个商业项目深业上城的操盘手。

与深圳相比，“广州对于以往取得的成绩和底蕴过于‘自恋’，以至于近十年来，除太古汇之外，商业项目的操盘手几乎没有新鲜血液注入，思维模式陈旧， 导致大部分项目的定位好大喜功、‘头脑不清’。”在穗深莞珠等地都有商业地产从业经验的人士向记者表示，或许受天河城成功案例的误导，广州不少新商业项目 在还没有市场调研的情况下，就确定了“面向广佛、辐射珠三角”等定位，并且每个项目都宣称将要做成高端的商业地产项目，从而导致项目面市后长期“半死不 活”。

“这与广州商业地产开发者的背景密切相关。”上述人士透露，除天河城、太古汇外，广州目前已建成并走上正轨的购物中心中，投资正佳广场的大鹏集团与 中华广场幕后的昌盛中国之前没有商业地产开发经验，而且一度因项目建设拖垮整个公司的资金链；五号停机坪的投资方之前仅有批发市场经验；珠江新城高德置地 广场的开发商此前主要经营建材商场；而花城汇的开发商与运营方直接分离。“虽然现在新鸿基、周大福等香港公司以及奥园、万达等地产大佬也陆续进入广州，但 他们的地块或物业硬件多少都有先天缺陷。”

在欧小卫看来，广州现有核心商业项目的投资主体主要还是集中在地方民企手中，而这些企业实力有限，包括万达在内的不少开发商对快速回笼资金要求较高，以至于广州的商业地产发展模式与深圳有明显差异。

如果是十年前，谁也不会想到，曾经让世界认识北京（楼盘）、认识中国的“中关村”如今已经成为北京市海淀区政府心头永远的痛。中关村科贸和e世界， 这两个曾经著名的中关村商业大厦，正因为当年的“多业主商业地产模式”的定位而遭遇危机，中关村如何破局也成为业界关注的话题。

与此同时，另一个话题也引起业界关注。同在北京最繁华的三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体 北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华，两个项目近在咫尺，为何冰火两重天？业内人 士分析认为，又是“多业主商业地产”的模式成为制约SOHO整体发展的枷锁。

多业主型商业地产所带来的各自为政、定位分散带来的危机开始集中爆发。

多业主商业地产困境

一直以来，商业地产都有只售不租和租售结合两种方式，其中出售又分为先售后租回和整体出售两种。一般商业综合体之中的写字楼配套对商业业态的招商定 位、后期的经营的要求不高，出售商铺的开发商可以快速回笼资金。加上国内开发商本身就缺乏长期经营的意识和耐心，因此采取短、平、快的纯销售模式成为大多 数的选择。

然而，商业地产整体转型已经迫在眉睫。

电子商务的冲击加之地价的不断飙升，使中关村各个电子卖场逐渐陷入不转型只能等死的境地。然而，中关村科贸和e世界都存在同样的问题多业主持有商业 地产转型存在太多障碍，因为小业主会认为，虽然生存艰难，但现在干这个还能赚钱，转型做什么？怎么做？谁来做？没有收益怎么办？因此，根本无法形成转型方 案。

曾参加过一次中关村科贸业主大会的北京市中永律师事务所合伙人刘欣律师回忆起当时的情况说：“太乱了，无法听到一个完整的发言，更别说形成统一的意见，确实是太乱了。e世界会好一点，业权结构会好一点，只是程度不一样，实质也很混乱。”

另一个多业主商业地产王府井世都百货也经历了同样的危机。刘欣律师曾参与过其重组和收购，他清楚地记得业主中大一点的有几千平方米，小一点的有几十 平方米，大大小小70多个业主，因此也就造成了世都百货曾经一度开业又很快歇业、至今仍然停业的情况，因为业主间无法形成统一的意见，“虽然开发商一开始 转让出去实现了局部的商业利益，但是到现在为止证明经营是很失败的”。

在一线城市的黄金地段，基本找不到空置的商业地产。新建的商业地产也迅速被中高端大牌服装和餐饮连锁企业消化。更多的空置率存在于二三线城市。

北京（楼盘），东直门。

一个工作日的下午四点，记者来到二环路边上的来福士广场，仅找车位就用了10分钟时间。这能从一个侧面反映出这里的“旺铺”有多旺。

ZARA、H&M、天梭、MANGO、GUESS、CK……北京来福士和一线城市其他商城一样，一层几乎全被人们耳熟能详的国际品牌占据。 这是如今的“购物猫”（ShoppingMail）的通常布局，一层是国际大牌，地下一层是超市，顶层通常是美食街，也许还附带一个电影院或电子游戏厅。

北京西部的金源燕莎购物中心周末人气最旺的就是顶层的食街。周日晚上6点，连接食街和电影院的走廊上熙熙攘攘，电影《钢铁侠3》刚刚散场。人们不是正在用餐，就是正在去用餐的路上。

食街上都是些在其他“购物猫”也看得到的连锁品牌：吃火锅的呷哺呷哺、吃烤肉的权金城、吃涮鱼的新辣道、吃小吃的南京（楼盘）大排档……门口都挤满了等位的顾客。

广州（楼盘），上下九步行街。

步行街两侧的店铺里冷气充足，难耐溽暑的人们从店铺直接进了商城的二楼，一边吃甜品，一边欣赏着落地窗外的街景。

北京来福士商场副总经理马莎告诉国际商报记者，凯德集团在北京七八家商场的空置率都很低，有部分餐饮租户正在调整，H&M等快时尚品牌成为集团的优质客户。

餐饮业和快速扩张的新兴大牌服装，尤其是快时尚服装品牌，其租赁需求使一线城市的商业地产保持着热度。

餐饮和快时尚开设新店的消息则不绝于耳：在北京，今年第一季度南京大排档分别在凯德晶品和西直门凯德广场开设新店；蓝色港湾开设一条餐饮街；金鼎 轩、歌帝梵巧克力、TwosomePlace咖啡和Flamme牛排则分别进驻了财富购物中心、侨福芳草地、国贸购物中心三期以及颐堤港。第一季度，北京 商铺市场奢侈品租赁交易十分稀少，与之相反，快时尚品牌则继续在北京市场扩张，ZARA和优衣库分别在远洋未来广场开店。

在租金方面，根据仲量联行数据，今年第一季度，北京商铺租金水平已经较2008年年底上升了30%左右，月租金达到平均775元/平方米；上海（楼盘）商铺租金上升平稳，达到每月1450元/平方米；广州则为每月453.8元/平方米。

而二线城市的情况则差了不少。据仲量联行的数据，今年第一季度，相比上海核心商圈5.0%、天津（楼盘）3.3%、深圳（楼盘）8.4%的空置率，二线城市中沈阳商铺空置率为16.7%，重庆（楼盘）购物中心空置率12.1%。

但从整体上看，虽然我国商业地产正面临着一些问题，但租金并未出现明显下降。比如许多城市的社会消费品零售额出现了增长放缓的趋势，高端奢侈品扩张放缓以及百货业集体低迷等，“即便如此，保底租金并未出现下降，而核心租户的确享受到了越来越优惠的续租条款”。

业内普遍认为，一线城市新建的商铺正被餐饮业和服装品牌消化，而二线城市由于市场成熟度不够，加上较多的新建商业项目等原因，致使其商业地产空置率呈现上升趋势。

“中国大妈”这个群体在“抄底”黄金之前，早已经活跃于房地产投资领域。商铺类产品承诺稳定回报率，符合偏爱稳健型投资的大妈们的口味。如今，在嘉 兴、杭州、苏州等地，急功近利的商业地产开发商们将商铺一卖了之，商铺烂尾等现象频频出现。即使是红星美凯龙这样的品牌市场的商铺，现在也成了“烫手山 芋”。RET睿意德商铺部董事杜斌先生长期从事全国商业地产研究，他为我们分析了“中国大妈”的商业物业投资的机遇与风险。

记者：开发商往往在商铺售后包租与非法集资之间打擦边球，您如何看待商业物业“散售必包租、包租不保险”的矛盾？

杜斌：在江浙一带有一群退休的大妈，乘坐看房班车穿梭在各个房产售楼处，她们用大把资金买了商铺等投资品。谈到矛盾，法律保障的缺位是包租盛行并失 败的主要原因。投资者在签约的时候，先是跟开发商签房屋买卖合同，再和开发商组建的商业运营管理公司签委托经营管理合同。这种方式就相当于商铺的“两张 皮”，当商场运营出问题时，大不了运营公司倒闭，业主们就没有可追究的对象。但是，如果开发商不做散售和包租，资金链肯定无法承受，毕竟直营的成本是非常 高的。专业市场散售，只要业态统一相对就安全些，但是购物中心散售，档次一定是中低端，大的品牌绝对不会进驻，招商就很困难。所以要解决包租的风险，最后 还是人和心态的问题，要看开发商能不能沉下心来好好做。投资者在成长，对简单的包租不买单了，就不会再有这种行为，会逼着开发商一起成长。

记者：像红星美凯龙这样采取加盟店扩张的商业地产开发商不在少数，这种模式存在哪些风险呢？

杜斌：这种风险因城市而异，要看这个项目的位置和周边市场的容纳度。如果市场里已经有很多家居卖场了，再开加盟店竞争会很惨烈，如果市场还是相对空 白，快速布点不失为一个正常的做法。要了解市场，就需要详细的市场调查，很多时候加盟商和品牌企业本身对这个环节不重视。比如在家居行业里，采用加盟店的 模式扩张的企业很多，但每家的模式都有所区别。红星美凯龙注重速度，抢占市场，月星家居则主要靠加盟，扩张也相对较慢。就投资门槛而言，月星家居会不建议 开发商散售物业，如果散售评估分数会很低，很可能通不过。在一些加盟店里，虽然红星美凯龙只赚管理费，但它们也要对业主负责。因为它们确实存在这种加盟合 作的模式，对投资者有一些告知的义务，如果投资者不够谨慎，很容易陷入对自己身份认证的混乱中，误以为自己是红星的业主。事实上从法律角度，这些业主和红 星是没有任何关系的。

记者：缺乏专业的商业管理团队导致许多商铺类项目失败，如何建立起高质量高效率的管理团队呢？

杜斌：最大的问题是，商业管理人才的培养速度远远跟不上商业地产扩张的速度。许多中小城市的商业项目经理都很年轻，只能培养到一半就上岗，后面根据 自己的悟性去发展。对于商业人才，真正的培养还是在市场上，一般家居类卖场都是一个带一个，店长带副店长，副店长带经理，经理带副经理，一级一级往上提， 这种比较快。其实，最快的方法还是直接去同类公司挖人，购物中心项目都是挖万达的人。万达的管理是军事化管理，开工后要求一年零八个月要开张，一旦开始招 商所有的招商人员都不能回家，强度非常大，成长比其他机构快，被称为商业地产的“黄埔军校”。万达的这套标准的培训机制经常被同行所模仿。目前市场上还没 有一家专业的商业管理公司可以输出团队，因为太容易挖走，很容易整个团队被一锅端挖走，这是一片很难打开的蓝海。

记者：随着“中国大妈”等投资者的日益成熟，商业物业销售以及运营的发展趋势会怎样变化？

杜斌：商业地产的黄金期已经过去了，现在进入已经有点晚了。现在像一二线城市的最中心位置的地都没有了，三四线城市也逐渐减少，在南昌、长沙、武汉 这些城市到处是工地，优胜劣汰已经开始了。当然，抢不到好地段也不一定不行，开发商一定会想其他突破方式。随着市场逐渐打开，商业地产一定会有新的品种出 来，比如北京的芳草地，南京的虹悦城，上海的证大喜马拉雅中心，这些都是包含艺术、文化因素的体验式商业项目，市场的反映还不错。未来商业地产开发商自持 的比例会越来越高，不会再盲目销售，而运营商则会走错位发展的路。在招商上，中国应多发展自有品牌，目前亲子类、设计师类的品牌还刚刚兴起，一旦被市场认 可很容易被快速复制，需要尽早收购或吸收股权。总之，专业的人做专业的事，开发商要大胆尝试，小心决策。

随着楼市调控政策不断调整，房地产市场正经历着新一轮洗牌、布局。面对不断收紧的住宅市场调控政策，大型开发商加紧策略调整，众多投资者也把更多目 光投入到了商业地产市场。拱北、前山、南湾以及横琴等片区是当前商业地产新增项目的主力区域。在拱北有仁恒滨海中心、华融时代广场、Mo Mall、恒虹世纪广场、中海富华里。前山则有心海州、招商沃尔玛，南湾有华发商都。

日前，珠海特区报社主办“2013珠海商业地产职业经理人高峰论坛”，到会专家认为，珠海未来商业项目的供应量将达到约400万平米。随着各项利好逐渐兑现，商业项目肯定会有很大的机会，但同时消化压力也比较大。

●市场现状：供应过量 人才缺失

据统计，珠海商业地产未来供应量即将有300-400万平米，其中十字门和横琴供应量是供应主体。有分析提出，目前珠海商业未来供应热点在南屏和前山，去年前山的供应量就已超过了50万平米。

珠海缺少商业管理人才和团队

目前新的商业项目众多，尽管每个项目都有不同的定位。但珠海缺少商业管理人才和团队，从产业链和业态组合上来看，基本还是归于死胡同，面临同质化的危险。在这种情况下，注重培养商业管理人才和团队极为重要。

珠海现阶段商业项目的供应量有点过

对于珠海的现阶段而言，这个供应有点过量，未来三至五年的售卖，开发商们存有巨大的销售压力。五年后，市场供应量能否完全消化，所塑造的商业业态能否取得成功，关键是需要开发商产品业态塑造的差异化。

●市场蜕变：商圈变局 淘汰传统

当前新建的心海州、富华里、仁恒滨海中心等项目均是综合了住宅、写字楼、酒店及商业的综合体，华融时代广场等项目业态也较为丰富。这些产品的丰富将使得一些区域在珠海的商业版图中分量越来越重。随着新的商圈的异军突起，原有的商圈格局将被打破。

商圈与住宅是有一定的顺延性的

珠海是一个很特殊的城市。它不存在城市中心，但随着近几年政府相关政策的偏移，我们也看到住宅市场向西区发展的趋势。商圈与住宅是有一定的顺延性的，所以有了吉大商圈、新香洲商圈等。

传统百货慢慢会被洗牌

电商的出现，直接打击了零售终端。传统百货的这种业态，慢慢会被洗牌，要不就是末位淘汰，要不就是在原基础上升级。但在原基础上升级的可能性应该是不高了，因为原来的建筑结构有所限制。另外则是百货所处的位置的客观因素造成。

商业项目肯定是有机会的

从目前来看，即将上市的商业体量肯定是产量过剩，竞争很激烈。但珠海有轻轨、港珠澳大桥、航空产业城等众多利好，加上珠海引进大型企业速度非常快，工业生产总值迅速增加的情况下，只要有工业，人肯定会随之进入，商业项目肯定是有机会的。

商业项目承载市民多年的期望

原来的街铺直接销售模式，后向返租形式转化，现在大的品牌开发商对商业项目多采取自持的经营模式。目前的商业项目改变传统的购物区域和商场框架，也承载市民多年的期望。它们带来国际一线品牌，对珠海整体商业会有提升和拉动作用。

●市场需求：内外兼备 突破重围

重大建设利好消息刺激，就有商业处于更新换代的节点。这些因素造就今天珠海商业地产的涌现。但到会专家认为，当前珠海商业地产仍然面临着一些问题，无论是客观因素，还是开发商自身策划运营能力，都有提升空间。

■提升自身能力

商业项目运营需以人为本

电商会引领新的商业潮流是一种趋势，但柴米油盐酱醋茶涉及到百姓基本生活产品，网络不能样样实现。传统商业仍有生存空间，商业项目运营中仍需以人为本，商业布局要全面和细致规划，要从市民居住、生活和便利等多角度进行人性化设计。

“错位”经营避免恶性竞争

珠海商业如果做得不好会恶性竞争。“错位”经营显得格外重要。商业地产首先要定位清楚，有了业态定位才有业态规划，有了业态规划才能进行招商策划，一环套一环，按照“套路”来走，目前有些商业地产出现问题，关键是没按照 “套路”来走。

接地气是项目成功的关键

珠海商业目前没有任何新意，很多新建商业中心，把一线城市的任何一个概念，只要包装一下，在珠海都可成为一个好的卖点和概念。但在后期运营过程中接地气才是项目成功的关键。珠海可结合休闲、旅游、度假特色，把商业创新做得更好。

■把握客观因素

住宅用地充足才能带来人流

对商业地产来说，带来人流量就是兴建住宅。2007年开始政府在新香洲推出很多地块，很多项目拔地而起。2008年政府重修人民西路，整个区域发展非常快，说明政府的作用很关键。改善配套设施，多推住宅用地，一个区域才能快速发展起来。

卖好空气就是卖好珠海

珠海重大利好支撑其中一个是环境。卖好空气就是卖好珠海。北京、兰州、上海的空气不好，有钱人就纷纷离开，来到珠海。珠海的环境是其他城市不可复制的。只要把珠海的基础环境打造好，商业项目未来的潜力是很大的。

希望政府的支持会更开放一点

写字楼在珠海已经进入了更新换代，希望政府的支持会更开放一点。我们现在做一些外立面的设计，想做一些写字楼和大自然沟通的元素，但就是由于政府在外立面的限制而无法做到。另外在面积方面的限制，同样会导致很多产品同质化。

近几年，超高层写字楼项目在苏州如雨后春笋，尤其是部分区域，写字楼项目高密度聚集。据保守统计，仅苏州工业园区新的写字楼项目就超过22家，供应总量将超过200万方。业内人士表示，苏州写字楼项目的放量可谓巨大，短期来看已经供大于求，有待市场慢慢消化。

苏州写字楼放量巨大

据保守统计，若未来没有写字楼用途的新增地块，仅仅苏州园区目前新的写字楼项目就高达23家，供应总量将超过200万方。

比如，园区湖西有限的范围内，高密度地聚集着环球188、董事汇、明天翔国际大厦、苏州凤凰文化广场、东方之门，以及未来的苏州中心、苏州市湖西超 高层(金鸡塔)等城市综合体，这些项目基本都规划建有超高层的甲级写字楼，并且大部分都是定位为超甲级的高端写字楼产品。并且，这些项目紧邻，两个项目之 间相隔不过一条街。

除了新增以及库存量，目前园区已经投入运营的写字楼更是比比皆是，如湖西的星东环、东环时代广场、开元大厦、信投大厦、星海国际广场、新天翔广场、世纪金融大厦等，湖东有商旅大厦、圆融大厦、建屋大厦、中银惠龙大厦、乐嘉大厦、雅戈尔国际中心、置地星虹国际等。

除了园区，苏州其它区域新的写字楼供应也很大。据不完全统计，高新区有12家，姑苏区15家，吴中区17家，相城区9家，吴江3家，苏州写字楼市场总体的放量可谓巨大。

产业结构调控政策双调整 写字楼产业增速迅猛

戴德梁行研究统计显示：全球经济环境放缓，众多企业对扩张需求持观望态度，而目前苏州市场中金融类企业仍表现强劲;其他行业，如现代服务业等需求也 呈现逐步攀升态势。同时，苏州政府的积极财税激励政策将有力地推动苏州写字楼市场。但未来供需前景仍表现为供大于求，写字楼市场将面临激烈的竞争。

“苏州的经济处于转型中，从过去的工业高科技的城市往金融、服务行业的城市在转变”， 戴德梁行中国投资部董事总经理叶建成表示，虽然苏州的转型还处于起步阶段，但目前已经有越来越多的外资企业在苏州建立总部，未来这个趋势还将发展，这就对高端写字楼有持续的潜在需求。

戴德梁行商业部董事沈洁表示，写字楼产业的迅猛发展除了与产业调整有关，市场的变化因素也很大。“住宅已经经历过了投资过热的阶段，近两年包括写字 楼在内的商业地产已经迎来发展契机。甲级写字楼之类的商业产品，若能长期持有的话，租金收益会很高，将给开发商带来稳定的长期的现金流”，沈洁分析，这是 开发商积极做写字楼的主要原因。另外，政府也希望依靠这些产业来进行招商引资，增长税收，发展经济，打造区域的都市化、现代化城市形象，因此，楼宇经济也 是政府重点发展之一。

资料显示，2010年，我国写字楼销售面积达到1,882.00万平方米，增长21.9%。销售额达到2,148.81亿元，增长31.2%。 2011年，在住宅市场调控的大背景下，中国的写字楼市场迎来新一轮发展，办公楼开发投资完成额达到2,543.53亿元，增长40.70%。2012 年，写字楼市场整体虽然表现平稳，但仍保持着稳定的增长，写字楼经济所占的比重也越来越大。

开发商：竞争很激烈 压力很大

“现在是典型的供过于求”，东方之门相关负责人表示，苏州园区现在写字楼产品的供应量非常大，而需求却很少，大部分项目此类产品的销售都比较吃力。 “我们主打一线湖景、地铁上盖、核心地段、高端配套、湖西地标等卖点，才能保持较为稳定的销量，不然也会压力很大”，该负责人表示，为了尽早大量去化，东 方之门的写字楼采取了整层销售、部分定位为公寓式办公产品的策略来销售。

豪城建屋总经理助理尹秀勇，也肯定了目前园区乃至全市写字楼市场供应的井喷。“各家的销售压力应该都会比较大”，尹秀勇表示，考虑到市场的现状，其开发的苏州丰隆城市中心未来有可能会自己持有运营写字楼部分，赚取长期的收益。

采访中，不少做商业地产的开发商都承认写字楼是较难销售的部分，而主要原因就是写字楼产品的集中供应、产品同质化，以及市场需求量的有限。

写字楼供大于求 消化还要漫长的过程

对于写字楼供应的快速增长，戴德梁行商业部董事沈洁表示：“目前虽然还不能说过剩，但是现在苏州写字楼的量还是蛮大的，消化掉现在的量需要较长的时间。”

沈洁表示，上海、北京这样的城市一年的承租面积大概在50万平米左右，苏州会比这个量缩小些，外资是租金承受能力相对较强的行业，但在苏州的租赁面 积也并不大。但是沈洁表示，再大的量总会在一定时间内去化掉的，而去化的时间和租金、产品、地段、周边竞争环境都有关系。如果是租金合理，地段优质，交通 又方便，那很容易就全部卖掉，这种产品就不会过剩，而是稀缺的。最怕的是产品全部卖掉了，但招租很差，对小业主也没有承诺，虽然开发商赚了很多钱，但是这 种产品是一个都嫌多的。

戴德梁行中国投资部董事总经理叶建成表示，目前苏州的写字楼市场还处于起步阶段，特点是供应放量大，而租金收益率却较低，不论是开发商还是投资的小 业主都要经受这个忍耐期。不过，苏州的GDP在全国城市中排名第五，而甲级办公楼的租金在二线城市里却排名最后，在转型的过程中，租金将有很大上升的潜 力，整个市场也有上升的空间。

目前，不同的资金也正在进入这个市场，除了本土企业，还有香港的新鸿基、九龙城、美国的铁狮门，新加坡的凯德置地等陆续进入园区，这也会进一步推动整个写字楼产业新一轮的投资热潮，促进市场的不断发展成熟。

城市中心优质地块的缺乏已让北京核心城区的写字楼供应几近终止。而尚拥有部分存量土地的金融街控股或将成为未来几年北京核心城区写字楼市场的主要供应者。

在5月初完成今年北京第一宗写字楼整售交易之后，更多的人看到了这一事实。但金融街显然已在考虑更长远的问题，北京核心城区的土地迟早开发殆尽，向全国其他地方拓展已成为金融街维持业绩增长必须走的路。

金融街控股所希望的是，这一全国化过程，也将成就其商务地产领军企业的地位。

此前的5月8日，金融街控股发布公告称，已与北京华融综合投资公司签订协议。华融公司将以27.53亿元订购拟由金融街开发的一栋写字楼。

而标的建筑物目前尚不存在。未来它将矗立在北京西城区广安门附近，到目前为止，这栋写字楼所在的地块尚未完成拆迁。金融大鳄争抢尚未开工的未来产品？甚至愿意花上大价钱苦等几年？这看似不可思议，但原因却再明白不过了。

2013年第一季度，北京市甲级写字楼新增供应量为0，而空置率也下降到了1.97%。根据第一太平戴维斯的统计，今年后三季度，北京预计只有四个 甲级写字楼项目交付使用，新增租赁供应仅有30余万平方米。这样一个新增供应数据将创下北京写字楼市场15年来的最低点。而在未来，尤其在北京核心城区， 这一趋势只会越来越明显。

受益于金融街南扩和西拓，金融街控股几乎已确定将成为未来北京核心城区写字楼唯一的供应制造商。华融收购的广安门写字楼项目，便位于金融街南扩区域之内。

但这一事实也让金融街控股又喜又忧。喜自不必多言，忧的则是“这些楼都卖了之后呢”，因此走出北京已成为金融街控股必须要跨出的一步。

目前除北京之外，金融街控股已在天津、重庆、惠州落子布局。其中在天津及重庆，金融街均有标志性的写字楼产品。

“写字楼开发建设是我们的长项，未来的全国扩展肯定得围绕这一产品长项进行。”有金融街控股人士向记者透露，在2013年，金融街还有可能新进一到 两个城市，而写字楼类产品，将占据重头位置。在内部的目标定位中，金融街希望将商务地产（含纯写字楼及写字楼综合体在内）的贡献比率长期维持在70%的水 平。

“我们希望成为商务地产细分市场的领军企业。”上述人士称。

但这一目标并不容易达成，尤其在金融行业需求量大减的北京之外的全国市场。不过，住宅市场调控之后，包括写字楼在内的广义商业地产产品已成为新兴投资品。

高和资本董事长苏鑫就表示，“我们近期做了一个规模较大的调研，有几个趋势值得关注——87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产，42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金，95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。”

而这些由住宅市场溢出的优质投资客，加上二线城市大量的中小公司，也已被金融街定义为未来全国化过程中的主要客户群。

沙子口办公楼地处南三环，位于木樨园商圈核心位置，地理位置优越，租金更加诱人。你体验过在刚出 炉的新鲜面包的芳香中工作的感觉吗？就像是回到家中而妈妈正在厨房准备大餐那一刻的享受。不要觉得奇怪，这是因为大名鼎鼎的BreadTalk就在沙子口 办公楼里办公呢。还好奇吗？那就赶紧去瞧瞧吧。

本期测评：沙子口办公楼（项目详情）

建筑类型：写字楼

地段篇：沙子口办公楼位于东城区沙子口路70号，地处南二环、三环之间，南三环赵公口长途汽车站以北400米，所属木樨园商业区，周边有百荣世贸商城、国际玩具城等大型商业，商业发展极其繁荣。沙子口办公楼藏身南三环主路附近的一个巷子中，闹中取静，适合办公。

沙子口办公楼区位图

由于临近三环主路，办公楼附近的交通很方便，公交线路有7路、17路、40路、300路、624路、707路、916路、957路、986路、特8、运通107路等，地铁5号线刘家窑、蒲黄榆站均分布在沙子口办公楼附近，交通线路衔接城区各个方向。

建筑篇：沙子口办公楼是在原北京市食品工业研究所办公楼的基础上装修改造而成，总建筑面积11000M²，共由四栋独立办公楼组成，分别为地上7层、地下1层一栋建筑，6层两栋建筑和4层一栋建筑。办公楼内设有多种办公格局，使用率达70%，可满足不同企业的办公需求。

沙子口办公楼外立面

沙子口办公楼的开间面积25--2000M²，屋内既有毛坯式的大开间可供企业自主装修，也有可以马上启用进行办公的简装式写字间，很是方便。

已入住企业装修的开间样式

已入住企业的会议室

配套篇：办公楼内两部博林特电梯足够楼内办公人员使用，毕竟这可是中低层建筑，更多时候选择走消防通道也有益于健康。电梯间相当开阔，整理得很干净。

宽敞的电梯间

博林特电梯

沙子口办公楼的走廊装修得干净明亮，楼道内很简洁，没有任何障碍物。

干净明亮的走廊

消防通道设在办公楼的两侧，不同于高层建筑普遍相对窄小的消防通道，沙子口办公楼的消防通道很宽敞明亮，这也在一定程度上鼓励入住员工多走楼梯、强身健体。

消防通道

办公楼内的卫生间面积很大，装修得明亮而简洁，尽管是中低层建筑，相关的配套却是以高层建筑的标准而设置的，在此可以看出大厦方的人性化关怀。

敞亮的洗手间

此外，沙子口办公楼内还有一个大面积的活动室，里面配备有乒乓球台等健身器材，活动室还适合举办晚会、公司聚会等活动，在办公室内增进企业凝聚力，相当实用。

活动室内的乒乓球台

活动室的灯光配套

活动室内的字画装饰

尽管楼层低，但办公楼的消防措施却没有掉以轻心，除了消防通道，楼内显要位置都配备有消防栓、灭火器等设施，足以看出业主对租户安全问题的重视。

办公楼内的消防、安全设施

办公楼内的消火栓

沙子口办公楼白天在办公楼内提供50个地上停车位，也就是说入住业主的车辆是不能在办公楼内过夜的。

地上停车场

周边配套篇：沙子口办公楼地处木樨园商业区，周边有百荣世贸商城、天雅服饰城、国际玩具城等大型商业配套，各家银行的商业网点随处可见，各种层次的饭店、酒店琳琅满目，十分方便入住员工工作、生活。

租赁现状：沙子口办公楼目前的出租率是30%，现存的出租面积有很多，而且价格很是实惠，租金为1.5--2元/M²/日（包含物业费），租售热线：010-85569166。

小编总结：沙子口办公楼是位于木樨园商圈的一家乙级写字楼，所处地理位置优越而租金便宜，适合创业初期或是小型企业入住。