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一系列的政策因素和过高的投资成本使得不少人转向了商业地产，然而又因为资金门槛的原因，不少商业地产的投资项目中依然是面积较小、总价较低的那部 分更受市场的关注，小面积写字楼也是其中之一。不可否认的是，小面积写字楼的出现源于商业地产本身投资的高门槛，虽然写字楼具有较高的投资回报率，但想要 选对小面积的写字楼，需要投资者各方面都能看准了再下手。

小面积有局限

虽然写字楼有较高的投资回报率，但写字楼对于投资者的经济实力也有一定的要求，门槛较高，可以说是价值领先，但是成本较大。这里所说的门槛表现在两 个方面：首先是写字楼首付要求付5成，资金压力较大；同时，银行贷款利率高、年限短，各种税费的缴纳额度也要比住宅高。这在另一个层面给写字楼投资提出了 更高的要求。于是，一般销售型的写字楼倾向于将面积划分得小一些，方便控制总价，对于投资客来说也在可以承受的范围内。对此业内人士分析，小面积的写字楼 主要适合那些刚起步的投资者。

因而，小面积的写字楼也必然有其局限性，想要选择投资小面积写字楼的投资者首先要对此有所认识。现在的小面积写字楼产品越来越侧重于商住功能的合 并，这样尽管可以促进产品的销售，但是非常不利于该物业品质的提升，也将不利于该物业的升值，到最后将直接影响到该物业的租赁情况，不利于投资者的投资回 报的实现。同时，小面积写字楼的开发是要有必要条件的，譬如区位环境、产业特征、区域市场需求等，不能选择小面积概念被滥用、硬生生分割出来只求销售的小 面积写字楼。

另外，小面积写字楼的租金水平也普遍处于一个相对较低的水平，这源于区域的相对饱和、小面积写字楼的客户群等因素。投资者应找准客户需求，根据自身的区位、产品特性、资金实力来确立自身的投资定位，毕竟小面积不是万能药。

小面积有特点

具体来说，小面积写字楼的挑选要注重哪些特点呢？首先就是区域特征要明显。写字楼物业比较注重氛围，社会认同较强的区域，其区内写字楼的经营状况就 相对较好。而且众所周知，产业集聚很重要，相同特征的写字楼物业集聚也同样重要。譬如不同写字楼物业，但是入住企业所在的行业相似，或者不同行业的企业， 入住同一特征的写字楼物业。物以类聚，人以群分，写字楼物业同样适用这个道理。

其次，由于小面积写字楼的入住企业大都有着运营成本的压力，因而商业交通配套是否完善对其选择办公地址起到重要的影响作用。位于市中心区域，尤其是 传统中央商务区的小户型写字楼，无论是销售价格还是销售速度上，都会有不错的市场前景。退而求其次，哪怕你没有成熟的商业环境，你必须拥有较为便利的、尤 其是通往市中心传统商务区的交通环境。比如发展相对比较成熟的产业园区，由于相关产业链加深业务联系的需要，很多企业倾向于在相关的产业园附近办公，而这 些企业的业务范围往往是处于产品的研发和销售阶段。但此类小面积写字楼就必须有相对比较发达的交通体系作为保证。

另外，投资者购买小户型写字楼，无疑是看重它的投资回报率。通常情况下，性价比较高的物业比较容易获得市场的认可，租赁状况比较理想，而且二次出售的机率也比较高，因此乐观的投资回报率也就相对容易实现。这类性价比高的小面积写字楼产品也是投资者最为热衷的。

最后，选择有实力和信誉的开发商和弄清产权也是很重要的。目前上市的小面积写字楼产品大多为烂尾楼续建项目或者是住宅楼改建项目，因此在产权关系、 债务关系上有可能存在一定的问题，需要投资者谨慎对待。而有实力和信誉的开发商开发出来的产品的质量和性价比都比较高，不容易产生产权纠纷，且后期的物业 管理公司的管理水平通常也较高。那些对写字楼市场不是很了解的投资者，往往可以多看重开发商的品牌和信誉度。

小面积有风险

投资就意味着风险，写字楼市场的投资同样会面临一定的风险。作为写字楼销售市场中的热点，小面积写字楼的投资风险更是不容忽视。

供求关系是第一时间需要投资者掌握的。由于目前小面积写字楼被社会和业内广泛看好，因此开发力度也随之加大，一些区域过度饱和的开发会使得供过于求 只是时间的问题。而由于写字楼产品属于非民用物业，因此其进一步就必然会面临着空置的风险。开发商在售楼过程中宣传的写字楼产品投资回报率为7％~8％， 这是在全年出租的前提下计算出来的。而通常情况下，写字楼产品的空置期加上免租装修期至少要2个月，这样算来，则实际投资回报率一般就只有6％左右。而如 果空置期愈长，其投资回报率也就相应的愈低。这种风险还往往是投资者所不能预见和控制的。

收益方面，二次出售的难度也是小面子写字楼的另一风险。写字楼产品的收益通常情况下是通过收租的方式获得的，它不像住宅产品，可以随时随地方便地出 售。除非是传统的中央商务区，或者发展已经比较成熟的新兴商务区内的写字楼，否则很难通过二次出售来获得收益。因此，即使是小面积的写字楼投资，仍比较适 合长期投资。

另外，由于小面积写字楼的业主众多，为了争夺客户，很容易产生恶性竞争，而恶性竞争的最直接体现就是租金水平的降低，这就非常不利于小面积写字楼物 业整体租金水平的上升，也严重影响到小户型写字楼投资者的投资回报。同时，小户型写字楼的租户还具有较高的不稳定性。目前，小面积写字楼的租户来源主要有 两个方面，一是刚刚起步的中小企业，二是刚刚入驻的外企办事处等机构。这两种客户源都有一个共同的特征，那就是稳定性比较差。刚刚起步的中小企业还有一个 特征就是资金支付能力差，这种不稳定性也将直接影响到小户型写字楼投资者的收益。

最后，小面积写字楼所在区域的未来发展不确定性也需要投资者有所关注。 目前市面上有很多小面积写字楼物业所在的区域属于刚刚开发的区域，且位置较为偏僻，尽管政府的规划已经出台，但是未来的发展前景到底如何，目前仍然是一个 未知数，这些区域的小户型写字楼投资更将面临着较大的风险。

随着房产税扩围的脚步临近，社会公众开始对房产税推出后房价走势议论纷纷，许多购房者改变了原有的购房计划，希望房产税推出后能够真正降低房价，从而减轻购房负担。（人民日报6月14日）

房产税真的能够降房价吗？显然不能。可是，许多人寄希望于房产税能够降房价，对房产税功能过度夸大，出现非理性的声音。为何出现这种情况呢？

首先，一些媒体的选择性报道导致误读。从税收理论来讲，房产税作为一个财产税，功能是多方面的，比如调节贫富差距、筹集财政收入为地方建立主体税 源、促进房地产市场健康发展等。同时，房产税作为市场经济调控的一个非行政化手段，其作用的发挥必须依靠一定的市场经济环境，比如法治环境、人们遵从法律 的意识、是否按照公平原则运行、有没有垄断或者人为操纵、其他要素的市场化程度比如土地、利息是否市场化等。但是，我们看到一些媒体在做房产税相关报道 时，只选择了与调控房价有关的方面有侧重性地宣传和解读，只看到房产税增加房屋持有成本的单方面功能，对其他方面不予报道，以致许多人误以为房产税是降低 房价的利器。

其次，大多数人财税相关知识缺乏。由于专业性强等特点，很多人不愿主动学习和了解财税方面的知识。每年的全国两会上，都有很多代表委员反映看不懂国 民经济预决算执行情况的报告和相关报表，这一方面与预算报告制定得还不够细有关，另一方面也与一些代表委员缺乏财税知识有关。在对财税知识并不了解的情况 下，一旦出现与自己切实利益有关的财税改革话题时，很多人往往不能辨别是非，容易被非理性的声音所影响。同时，受影响者又不自觉地加入到非理性声音的传播 中，导致非理性声音的分贝越来越高，理性客观的声音被淹没，以致影响改革的正确决策和对税制本身的认识。

由于改革的难度，加上利益复杂交织，以致在房产税改革上，出现了很多争议和阻力，最明显的就是对房产税功能定位不准。各个职能部门往往从各自的利益 和立场看待房产税改革。有的部门希望房产税及时推出，能够给高房价降降温。但是财税部门从完善税制、征管水平等方面考虑改革的择机推出和制度设计，特别是 由于房产税在房产信息的核实和价值的评估等方面有很高的要求，因此，财税部门对房产税改革表现为慎之又慎的态度。一些地方政府又有自己的小算盘，担忧房产 税推出真的打压房价，降低自己的土地财政收入。所有代表这些立场的声音通过各自的信息披露渠道传递到市场上，就给市场释放了错乱的信息，在误导老百姓的同 时，也误导了一些真正关心改革、理性建言的人士，一些专家学者也受到这些信息的干扰。所以，对于房产税改革，目前应该综合全局，撇开部门利益，抓住主要矛 盾，权衡利弊得失，果断决策。

按照住建部的最初预想，在完成全国40个城市住房信息联网工程后，今年6月底前将实现500个城市住房信息联网。而今，6月份只剩下10个工作日，但住房信息联网工作的进展情况依旧不明朗。

500个城市联网设想

2013年3月，住建部曾下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》（下称《通知》），要求地方做好个人住房信息系统联网工作。至于联网城市的扩围数量目标，住建部并未以部委的名义下发文件对其进行明确量化。

住建部从2010年开始推行全国房地产信息联网系统，目前已经成型的住建部“全国房地产信息联网系统”由三个子系统组成，即个人住房信息系统、保障 性住房信息系统和住房公积金监管系统。住建部在2012年6月如期完成了40个主要城市的联网目标之后，联网的扩围工作却在一定程度上陷入了停滞状态。

一直以来，外界获悉住房信息联网工作的进展状况就十分不顺利，即便是最初的40个城市联网状态，也是逾期8个月以后，在今年全国“两会”上，住建部 副部长齐骥才公开表示，40个城市的住房信息联网工作已经完成，下一阶段的目标是，在今年6月底完成500个城市的住房信息联网工作。

住房信息联网是房产税全面扩围的基础，而建立不动产统一登记制度，有助于推动全国房产的住房信息联网。

今年3月28日，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知。要求各地区、各部门用3至5年时间完成《方案》提出的各项任务，其中要求出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。

住建部、国土资源部会同国务院法制办启动了《不动产统一登记条例》的起草准备工作。而如何在制度设计的进展和技术基础完善方面合理匹配，将成为不动产统一登记制度推行当前所需面对的重大命题之一。

扩围工作困难重重

在联网工作扩围之初，住建部部长姜伟新就曾表示，住房信息联网系统有相当的难度，但要继续努力把它建立起来。

历史遗留问题首先就阻碍着住房信息联网工作的推进。我国在房改之后就再也没有进行过房产普查，除了商品住房以外，各地还存在大量的其他房产，可能未录入住房信息系统，包括名目繁多的保障房、房改房、自建房等。有些地区的住房信息还是纸质档案，未录入电子信息库。

中国国际经济交流中心副研究员马庆斌认为，地方政府推动这项工作的积极性和住宅产权归属问题，是住房信息联网扩围工作面临的主要问题。

“我国从计划经济向市场经济转型的过程中，不动产比如土地、房屋等产权的主体很复杂，但是全国统一登记又需要明确产权的归属，因此短期内很多房屋的产权难以确定归属。”马庆斌表示。

在马庆斌看来，没有理顺的利益关系是影响地方政府积极性的主要因素。一方面是国家利益和地方政府之间的利益没有理顺，对地方政府来讲，个人住房信息 系统联网平台的设立除了消耗巨大的资金、人力之外，并没有明确的短期利益。另外一方面是在保障登记系统建立中，公共利益和私人利益之间的关系没有理顺：这 个系统的信息公开到什么程度？谁可以查？以什么目的来查？谁又来监督？在这些问题理顺之前，主体的积极性很难提高。

关于利益阻碍造成的扩围工作艰难，此前，财政部财科所所长贾康也曾表示：“房产信息联网技术上没有问题，信息方面成为各种各样的孤岛，主要不是技术问题，而是有些部门和地方顾及相关利益，存在故意控制的冲动，配套改革就要冲破这种既得利益者的阻碍。”

住房信息联网工作的完成被视为全面推开房产税的必要条件。专家认为，应对房产税征收范围进行细化，确定起征点，而起征点要考虑排除低收入人群和房产 面积合理的人群。也就是说，房产税的征收无论是按家庭房产总数计算，还是按人均面积测算，都需要家庭房产数量的详细数据作为依托。

联网工作的完成，不仅是推动房产税扩围的基础，2012年年初，姜伟新曾指出，如果全国住房信息联网系统建立起来，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

此外，也有分析人士指出，如果全国住房信息联网能陆续对外公布，就可以更加方便地看到房地产投资资金的流向，可以有针对性地出台调控措施，控制局部市场异常现象，而不是再像之前那样进行一刀切的楼市调控。

“以前是说和做之间还有平衡，现在明显是做得比说得还要更严。”北京某高端楼盘销售负责人说，自从北京限价实施以来，北京市住建委的控价手段越来越趋于严格，高端楼盘不仅在申请销售许可证时会受到价格管制，取证后在销售的数量上也被政府部门严格监控。

相比之前“不超过区域均价、不高于往期价格”的审批标准，目前北京市住建委在预售审批上又设定了其他的系列参考指标，但具体内容仍不得而知。

“除了那两条之外，具体还有什么标准我们也不知道，都是报上去碰运气。”高策地产服务机构董事长陶红兵表示。

值得注意的是，尽管采取了史上最严的控价政策，但北京楼市的成交价格仍然节节攀升。

据链家地产市场研究部统计，截至5月27日，5月商品住宅成交均价为24216元/平方米，环比4月上涨9.3%，与1月份相比上涨4%。从市场成交来看，四五月份都有成交的64个项目中，价格上涨的占比为62.5%，其中逾7成上涨约5%。

高端住宅成交限量

在限价之后，控制高端住宅的成交数量也成为相关政府部门的控价手段。

“比如上午如果我们签了一套价格每平方米七八万元的房子，下午住建委可能就会打来电话，告诉我们不能再签了。而如果是一个月内签了四五套这样的房子，我们本月的网签就要暂停，等待下个月或住建委通知。”位于北京朝阳区的某高端楼盘销售负责人告诉记者。

目前，该项目在售均价为85000元/平方米。记者从北京市房地产管理网看到，该楼盘于2012年12月取得销售许可证，一共180多套房源。截至5月30日，其已成交48套，预订3套，平均每月销售8套左右。

而记者采访的多家新房代理机构均表示，北京高端住宅成交量被控制确有其事。

一位新房代理机构负责人透露，从北京市住建委网站上能看到一些高端住宅卖得很好，但实际上，真正的成交比网上反映的更好。究其原因，北京市住建委在控制这些楼盘的签约进度。

“其实从今年2月份后这种迹象开始明显了，因为几乎我们每个月都会接到电话。虽然说楼盘已取得销售许可证，但并不是想签就签。在签到一定量的时候， 就会人为通知不能再签了，如果再签，就会把网签关闭。”该负责人说，类似的情况并不鲜见，基本上50000元/平方米以上的项目都受此影响。

此外，除了之前明确的不超过区域均价、不高于往期价格的标准，北京预售审批似乎又多了新的考量标准。

“我们只是负责初审，北京市住建委有专门的价格评审会，其会考核多种因素进行考量，不仅是区域均价。但具体细节，我们也不太清楚。”北京市房山区住建委相关工作人员告诉记者。

记者在采访中也了解到，目前很多开发商除了知道此前明确过的申请预售证标准外，还有哪些参考指标也并不了解，基本上都是抱着碰运气的心态在申报预售价格。

“现在似乎没有一个固定的标准可以参考，预售审批标准没有太明显的规律，可能和报批的时间节点有关，也可能与同区域项目的情况有关。”伟业顾问集团北京公司高端项目营销部部长佟易说。

但可以明确的是，尽管房价控制目标已经分解到北京各区县，但区县住建委并不具备直接审批楼盘预售价格的权力，其只是承担了初审的角色。

更有开发商对本报记者透露，目前北京新房价格的最终审批者也不是北京市住建委，而是集中在更高领导手中。但此说法本报记者并未从官方得到证实。

控价失效？

值得注意的是，在限价手段不断升级的背后，是北京房价的涨势难遏。“就现在这种限价情况，成交均价还是控制不住。”北京一家房产代理机构的市场总监说。

来自链家地产的数据显示，5月北京商品住宅成交均价为24216元/平方米，仍然在上涨。

而北京市住建委之所以控制高端住宅的成交量，也是为了保证市场成交价格的平稳。

“政府一直在讲控房价，如果价格一直在涨，北京市住建委是没办法交差的。”上述代理机构负人表示，如果高端住宅的成交量多了，均价马上就会上涨，所以针对高端住宅的成交量控制，是符合限价逻辑的。

但在陶红兵看来，政府部门对于高端住宅的管控是没有意义的。

“因为高端住宅跟普通百性的关系不大。”陶红兵说，早在2011年，北京就曾提出过房价控制目标，但当时的房价控制目标中只针对140平方米以下的新建普通住宅，高端住宅并不在控价范围内。

有意思的是，尽管行政管控不断升级，最近各地却地王频出。日前暂停出让的北京夏家胡同地块，政府部门也是基于避免地王的意图暂缓了该地块的出让。

对此，陶红兵认为，之所以最近地王频出，是因为大家还相信市场最终会战胜行政调控。

“现在开发商也不抱怨了，态度变得无所谓了，债多了不愁，不行以后不买地了。”他说，拿不到预售证就耗着，开发商并不担心。

盈利者只占1/8 风险极大

龙飞

2013年初夏，又一家房地产商宣布增加商业项目投入，希望“未来商业占比能在40%以上。”奥园集团副总裁王曙煜言道。

事实上，经过这些年的超常规发展，中国商业地产已吹起了一个极大的泡沫，大量的商业物业无法开工、无法开业，盈利的商业地产仅占到1/8。

在疯狂的泡沫面前，为何地产商依然趋之若鹜？

明知山有虎

2013年以来，宣布升级商业战略的远不止奥园一家，保利地产已悄然将商业公司提升为一级子公司，保利计划在未来十年内，将商业投资的比例提升到 30%以上。无独有偶，龙湖集团也宣布“增持商业”成为该公司核心战略之一，预计在15年内将商业利润占比从不到5%提升到30%。

向来以高速周转为模板的万科，也悄然在2013年成立了商用地产管理部，由集团执行副总裁毛大庆分管，与此同时万科各一线公司则纷纷成立商业地产管理中心。

与开发商信心十足相悖，市场上商业物业泡沫暗涌，据统计2012年，中国共有3100家购物中心，而业内预计，在2013年还要有400家类似的商业地产购物中心诞生，未来中国商业地产的增长速度基本是倍数增长。

数据显示从2012年四季度至今，北京就有32个商业地产项目入市，从地铁西红门站到天宫院站，10站路就分布了近20个商业项目，总体量超过95 万平方米。一线城市如此，二三线城市就更疯狂，珠海、海口、银川、西宁4个三线城市商业建筑面积增幅，2013年将高达83.9%。

而且从近年的开工面积看，商业地产的增加量依旧惊人。国家统计局的数据显示，从2010年开始，商业地产连续两年内投资增幅都在30%以上，2012年略有放缓，但增长依然达到25%。

现在商业地产风险极大，“以购物中心为例，呈现明显的1/2现象。”中购联购物中心发展委员会首席专家、身兼亚洲购物中心协会中国委员会副理事长的 禹来向《中国经营报》记者表示，所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换句话说， 中国购物中心成功率大概就八分之一。”禹来认为。

散售与自持

既然商业地产成功率如此之低，为何各大小开发商依然前赴后继？万科总裁郁亮曾表示，之所以再回到商业地产的行列，是因为土地出让的结构所致。“市场几乎没有纯住宅的土地出让，各城市出让的土地都附带有商用物业。”郁亮表示。

“2009年我们主动进入商业地产，也是出于市场以及政策环境的考虑。”奥园集团执行总裁杨忠告诉记者，一方面是政策面在住宅上的诸多限制，另一方面中央政策引导的方向是希望能加大消费力度以保经济增长，“而发展商用物业是拉动消费一个最直接的途径”。

更为重要的是，如果商用物业成功经营，那就是一个会生金蛋的鸡。公开资料显示，广州天河购物中心2012年租金收入达到7.88亿港元，而且增长速度飞快。“2006年我离开天河城时，其租金收入不过2亿多。”禹来表示，6年内收入翻了3倍多。

在如今地价飙升的年代，土地出让金、各种税费将开发商的盈利空间一再压缩。例如万科2012年净利润为125亿元，但各种税负就达到211亿元。更 甚者是土地市场竞争激烈，土地储备的补充成本越来越高，住宅项目卖一个少一个，回报稳定且持续的商用物业无疑有着巨大的吸引力。“如果开发商自持的商业收 入，可以占总营收的40%，这家房企就会有很强的风险抵御能力，基本不会倒闭。”禹来对记者分析。

但理性是丰满的，现实是骨感的。虽然包括一众开发商都表示要增加商用物业的自持比重，但现实更多是采用散售的方式推进。“我们所说的占比40%，是 指商用物业的销售额占总体营收的40%，并非指自持物业的租金收入。”王曙煜解析道，现阶段奥园商业的理念依然是“商业自持为辅、销售为主，但更关注支持 销售商业后续经营”。

在业内人士看来，商用物业对地产商而言更多的是挑战，面临着巨大的资金投入和变现困难两大难题。有人曾计算过现在国内商业投资情况，如果资本不分开运作，商业投资占比每增加10%，可降低资本收益率1%~1.5%，影响市值7%~10%，对股价影响约为5%~12%。

虽然中国香港、新加坡的资本市场有reits等商业基金退出机制，但设立商业物业基金的条件非常多，前提是回报率要在7%以上，并且要拿出90%的 收益分红。这对许多开发商而言就是可望而不可及，资料显示，SOHO中国2012年投资物业达到383亿元人民币，但仅仅创造了1.48亿元租金收入，粗 略计算租售比不到0.3%。“短期内，商业地产依然是一个散卖的时代。”高和资本董事长苏鑫表示。

散卖与经营

尽管如此，杨忠还是表示奥园未来自持的商业面积会占总体30%~40%左右。据了解，该集团旗下已开业的奥园广场就有近8万平方米的自持物业，占总共25万平方米商场的1/3。

过度分割的商业物业带来的弊病早有案例，早期一些散卖的商用物业由于无法提升物业价值，已面临被淘汰的厄运。“都说商业地产是个资金密集型行业，实际上，它也是一个技术密集型行业。”禹来认为，现在的商业项目面临各种挑战，其中电商的迅猛发展蚕食许多传统商业的市场。

曾经名声显赫的中关村科贸由于业主众多，面临电商挑战时又难以转型的困境。未来体验式消费已成为商业地产和商业经营的命脉，而这对商业物业的经营能力要求更高。

“经过研究，我们将旗下奥园广场的零售比例下降到40%以内。”王曙煜在介绍旗下商场时如是道，传统的购物中心零售比例通常在60%以上，但王曙煜 认为在新消费环境下，这种传统模式对消费者吸引力不足，因此主动加大休闲、社交、娱乐、餐饮、教育、培训等功能，相对削弱零售比例。

与此同时奥园成立了一个名为奥商会的会员俱乐部，将商家的要求前置到物业设计阶段。而奥园商铺的小业主，也可以面向这一会员俱乐部招租。“俱乐部现有会员200家，年内将达到1000家。”王曙煜表示。

1.月度市场概述

在非住宅市场整体走强的市场环境下，本月写字楼市场总体走强。一手写字楼市场由于供应转向高端项目，且存量项目销售放缓，成交略有回落。整个5月份 全市一手写字楼共成交4.27万㎡，环比下降15.33%；受近期高端项目入市增多影响，全市成交均价为37444元/㎡,环比上涨6.89%。由于一手 写字楼部分客户分流至二手市场，二手写字楼较为集中的福田、罗湖区本月成交量大幅增长，全市共成交103套约1.31万㎡，环比大幅增长129%。

2.供应量分析——高端商务公寓集中入市

据深圳中原监测，2013年5月深圳写字楼市场共4个项目取得预售资格，多为总面积较小的项目。主要包括龙岗区万汇大厦办公单位、中信龙盛广场办公 及商务公寓单位、宝安区华侨城大酒店·华寓及龙华和平里花园商务公寓单位。总批售面积为7.71万㎡，环比减少61%，同比减少41%，其中批售办公和商 务公寓面积分别为1.66万㎡、6.05万㎡。

3.甲级、准甲级写字楼市场

据深圳中原监测，2013年5月，深圳市甲级写字楼的平均售价为44891元/平方米，继续环比上涨，涨幅为0.59%；准甲级写字楼的平均售价为38539元/平方米，环比上涨2.57%。

区域方面，本月蔡屋围片区甲级写字楼的平均售价为37200元/平方米，维持平稳，准甲级写字楼的平均售价为32000元/平方米，环比小幅上涨 3.23%。中心区甲级写字楼的平均售价为50800元/平方米，环比上涨0.79%，准甲级写字楼的平均售价为42000元/平方米，环比上涨 2.44%。中心西区甲级写字楼平均售价为38000元/平方米，维持平稳，准甲级写字楼的平均售价为36500元/平方米，环比上涨2.1%。

综合来看，本月全市写字楼售价呈稳中有升，准甲级写字楼售价涨幅大于甲级写字楼。

受大量新项目集中入市及二手住宅市场释放资金流入影响，5月深圳商业物业市场一、二手成交量双增长。根据深圳中原统计数据显示，本月全市批售商业项 目共7 个，批售面积为8.42 万㎡，创2012 年以来新高；同时推售项目也达7 个，推售面积为5.42 万㎡，创年内新高。在供应量大幅增长等因素刺激下，全市成交一手商业176 套，成交面积为1.3 万㎡，环比增加202%，同比增长67%。二手商业成交以小面积为主，成交套数为619 套，环比增长58%，成交面积为2.81 万㎡，环比增长17%。

一手商业市场综述

1、市场供应分析——大型社区商业入市，供应井喷

伴随着投资需求的逐步入市，近期商业市场需求逐渐回暖，市场供应量也大幅提升。本月取得预售的商业项目共7 个，主要是来自龙岗和宝安的社区商业及写字楼底商，共943 套约8.42 万㎡，批售面积约为上月的2.5 倍，创2012 年以来新高。与以往相比，本月预售项目体量偏大，其中龙岗的中信龙盛广场商业套数达380 套，共2.27 万㎡，此外万汇大厦、御峰园、和平里花园三个商业也超100 套以上。

五一小长假之后，市场逐步有商业项目试水行情，在这些项目良好的销售业绩刺激下，5 月底公开入市项目急剧增加。根据深圳中原研究中心统计，全市共7 个项目，约5.42 万㎡的商业入市，创年内新高。入市项目主要包括龙岗区的写字楼底商万汇大厦，推出128 套40-280 ㎡商业，价格在2-6 万元/㎡之间；中海壹街区推出151 套30-75 平单位，价格3-6 万元/㎡；万科金域缇香二期推出50 套45-75 ㎡单位，均价约3 万元/㎡；盐田区壹海城二区商业也于月初低调入市销售，共142 套商业销售均价约7 万元/㎡；福田区军产房彩德城推出131 套30-50 ㎡单位，均价约9 万元/㎡；南山区汉京山西街推出19 套36-55 ㎡商铺，宝安区中粮锦云再加推9 套商铺，两者最高单价均达10 万元/㎡。

2、市场成交分析——新入市项目促量价齐升

“国五条”新政让二手住宅业主在前期集中出让手中物业，大量现金变现。在调控政策的压制下，住宅价格不会大幅上涨，投资收益率逐步下降，而且还要承 担政策多变的风险。在这样的情况下，更多变现资金逐步瞄准受政策影响较小，更具投资价值的商业市场。再加上近期一手商业供应量大增，供应和需求的同步增长 让5 月的一手商业市场更显红火。据深圳中原研究中心统计，5 月深圳房地产商业市场成交一手商业176 套，成交面积为1.3 万㎡，环比增加202%，同比增长67%。

商业地产正在成为人们越来越热的谈论话题，商业地产的运营之道正在成为大家关注的焦点，企业应从中发掘什么样的秘诀呢？新浪乐居邀请到四位房地产业内专家，共同探讨商业地产跟他背后的运营之道。

邀请嘉宾：

《新地产》杂志主编 张文豪

北京汉博商业管理有限公司总裁 暴雪松

东方园林集团总裁 张诚

金融街控股股份有限公司副总经理 于蓉

嘉宾精彩观点：

不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。
——于蓉

我们要做的是怎么通过经营提升之后，把溢价的部分通过资本退出的渠道变现，这可能是做一个好的商业地产大家面临的问题。 
——于蓉

首先无论是一线、二线，包括三线都应该有一个相对好的地段；其次规划设计定位能力还是要强的；第三，还是要有很好的招商组合；同时还要有运营的推广管理能力。
——暴雪松

房地产不仅仅是开发，更强大的是运营。运营的增值可能是商业地产未来很重要的一个收益的来源。
——暴雪松

我们现在做的商业项目广告投入不大，为什么？精准，通过比如微信、微博、意见领袖，通过这些渠道口碑传播，速度非常快。
——暴雪松

商业地产应该是变化很快的，周期性的、实用性的，很快就会过去，做成什么样，做什么档次，都要应景。带有产业需要的商业地产会成为一种格局。  
——张诚

这个行业时刻在变，我觉得商业地产不要用最贵的成本去建，因为会不停的被拆开，只要好用就行了，品质上能保证就行了，不要用最贵的钱去建这个房子。
——张诚

抓住二线城市的消费强项 期待月底合肥商业地产峰会

很多房企选择进入城市的时候会更多的考虑产业的结构。对此，张文豪表示，商业地产的格局其实在目前的中国，做深度和广度都有很大的空间。一条华尔街 就占了美国多少的国民产值，所以金融街做深做广是有道理的，另外二线城市一定有消费强项，要根据它的偏好和经济收入。像奢侈品，消费量最大的未必是北京、 上海，杭州。关键是要抓住二、三线城市中的消费强项。

对于未来电子商务会不会影响到购物中心这种实体店的生存，张文豪称自己不大网购，除了买书。他表示现在人去一个购物中心，他购物的目的顶多是一半，更多的是一种休闲娱乐。我倒觉得将来有可能最贵的产业是物流，这些事情都在变。

他表示，商业地产的主战场现在都到二线城市，而且李克强总理说城镇化，从主观意图上是要解决人的城镇化，而不是土地的城镇化。一些规模化的大众化的 商业，其实主战场也是在二线城市。但是二线城市单独从供应量来讲，我称为巴尔干化现象，每一个小国都要去跟别的国家竞争，这样实际就变成了红海，以后成功 的故事，不是行业的故事而是公司的故事，这个行业里面肯定有很多不成功的，但是你可以在里面做成功，所以个性化比较大。

他强调特别期待月底的合肥商业地产峰会。他表示，对于商业地产来说，更重要的一种运营的能力，因此我们要去合肥看一下有没有这样好的成功的案例，这 些案例都是怎么解决这个问题的，另一个是对于公司来说，怎么能够把自己的商业做好，有这样一些案例经验使大家少走弯路，这才是这个合肥峰会的目的。

商业地产热源于公司发展价值

很多企业都在进军商业地产，龙湖正式增持商业，曾经的住宅偏科冠军万科也成立了商业地产部，像红星美凯龙、海底捞这样的企业也纷纷转做商业地产。对 此，张诚认为像龙湖这样的公司去做商业地产，还是公司自身业务要拓展，拥有越来越多的机会使然。比如龙湖这样的公司如果它没有一定的拿地优势，在白热化竞 争的住宅地产领域去拼搏就没有优势，它是为了提高拿地能力类似这样的原因去做商业地产。

万达一直是商业地产的标杆，近几年很多项目都是在进军二线城市，对于二线城市现在商业地产发展的现状。张诚认为商业地产应该是变化很快的，周期性 的、实用性的，很快就会过去，做成什么样，做什么档次，都要应景。百年的住宅很多，商场一百年肯定是经过多次再开发，住宅才是房地产永远的支柱。马云现在 做的物流基地将会是非常强劲的商业地产，可能成为最大的商业地产商，因为它是带有产业需要的一种商业地产格局。

对于二线城市的商业地产热，张诚则是认为是一线城市商业地产严重饱和，只能去二、三线甚至四线城市。竞争压力太大的企业没有利润，就到下一个城市去做，也许还能招到商。

张诚对现在一提商业地产就认为是购物中心，一说商业地产标杆就是万达这种观点并不赞同。他表示，新发地批发市场为什么不是我的标杆，建设成本也就 1000块钱，年租金是4000块钱，这是不是也是一个方向？拿地之前要想好你做哪种，可能是这个企业选择的一个方向。你选新发地比选大悦城可能更挣钱， 你做上三个新发地比做三个大悦城可以挣更多的钱。

商业地产未来还是自持为主 购物中心要考虑购物体验

对于未来的商业地产发展模式，究竟是走自持路线还是散售？张诚称，散售是资金环境所造成的，没有前期的一些投资的资金，建完的以后没有退出的机制。所以只要资金环境变了，肯定是选择物业自持，不持有不会有好东西的。

他同时强调，商业地产的投资模式要彻底的改，没有土地招牌挂，不能说什么开发商都能干，也不能说将来运营的时候还有各种售后返租的方法，这些环境不把它纠正过来，造成的是中国城市的品质永远没有机会再提升了。

他表示，未来的商业地产格局只有两种可能，一是有着产业运营需求的格局，也就是未来的综合型物流基地，这个领域会有大量的企业存在，但需要具有产业 链运营能力的人。另一种就是购物中心格局，但这个行业时刻在变，商业地产不要用最贵的成本去建，只要好用，品质上能保证就行，不要用最贵的成本去建购物中 心，更多的要考虑商场体验的需求。

进军商业地产属于资源延伸 项目定位要符合企业发展

对于如今的商业地产热，暴雪松认为这其实对于地产商来说，是一种资源的延伸。像海底捞就不是资源延伸，但属于有了这个资源以后可以拿另一个资源来配置，让自己的现金流或者拓展市场发展更加平衡，是发展的另一个途径。

他认为，市场同样起到一个很大的作用，最主要是经济发展到一定程度，需要达到相应消费水平的需求。有产业支撑以后，会提升收入，从而联动的对消费需 求有所拉动。包括城市基础设施、交通的改善方面，都对市场有很大推动。另一个就是榜样的力量，特别是像万达，万达用十多年的时间变成这么大的企业，基本上 是做商业地产。这些榜样的力量让大家看到了快速的投入、产出和市场占有。

对于商业地产项目定位，暴雪松认为一个企业的战略规划更加重要。他表示，西单大悦城如果搞成华威，可能收益比现在的西单大悦城高很多倍。但我如果做成大悦城，战略受益会远远大于仅作一个华威的受益，因此每个企业都有每个企业的战略。

每个企业有每个企业原有的基础和渊源，在这个基础上资源的延伸，团队的延伸，管理经验的延伸才是最重要。暴雪松表示，目前商业地产已经基本形成了一 个大的格局，形成一些地域的优势和布局，其次还形成了一些相应的商业模式，不论是凯德、万达、华润、中粮，基本上形成了自己的一套投资、收益、管控、复 制。但房地产不仅仅是开发，更强大的是运营，运营的增值可能是商业地产未来很重要的一个收益的来源。目前商业地产是群雄割据，各显其能，下一步在各显其能 的基础上形成恶性竞争以后，一定会往集中方向走。

二线城市商业项目要把握客群 互联网营销营销日益加大

对于自己一手打造的西单大悦城以及合肥之心城项目，暴雪松表示成功的因素很简单。首先无论是一线、二线，包括三线都应该有一个相对好的地段；其次规划设计定位能力还是要强的；第三，还是要有很好的招商组合；同时还要有运营的推广管理能力。

并且在二线城市对客群的研究要更透。因为城市小，区域小，你做的很多推广的手段、手法，口碑传播就远远大于你做其他的传播。所以在二线城市做专业团队很重要，但很难激活，高水平的很少。其次，本土化团队的水平不够，但必须依赖，只有这样才能做好基础。

对于项目独特的竞争优势，暴雪松强调一定要看这个城市的发展水平如何，另外就是购物中心里面，主力店一定要多，百货一些基本的业态必须具备。并且不 能太超前，因为很多生活方式在二线城市是不适合的。同时对新品牌的孵化能力要很强，特别是有些二、三线城市并没有很多品牌，这时候对很多新品牌的挖掘，这 种眼光和孵化是要足够强的。

目前微信、微博等互联网营销渠道的影响日益加大，暴雪松坦诚，我们现在做的商业项目广告投入不大，通过比如微信、微博、意见领袖，通过这些渠道口碑传播，速度非常快。他特别强调，合肥之心城有着一套国内真正意义上的商业的互动系统应用方案。

例如我通过定位，到任何店铺都能够出来一些促销的方案，等位的时候可以查询很多的信息。比如看电影，比如团餐，摇一摇，5个人都不认识，就可以形成 一个团餐。利用移动互联的运营式传播，服务性的传播起的作用是非常大的。未来推广一定是跟互联，跟移动互联，跟这些相关的手段结合的更紧密才是商业项目， 包括其他项目一个很重要的途径。

商业地产并不只是购物中心

我们有太多优秀的住宅开发企业，包括龙湖，万科，金地等，各有各的特色，每一个住宅的开发商对需求的满足在产品上都有充分的体现。在这种情况下，如何去满足客户休闲层面的需求。于蓉表示，商业地产并不只是以购物中心为中心，还有写字楼，甚至写字楼区域范围内高端的酒店。

北京金融街最早是计划做成国际化金融中心，后来做客户访谈和调研，客户说他们没地方吃饭，没有卡拉OK，下了班也没地方去。于是我们就去迎合了这种需求。

不是所有的企业都适合做商业地产

于蓉认为不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。就像我们今天有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做的好的也就 近二十家。只有真正懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商业地产做好。她反复强调，大的格局确实大家都在做商业地产， 叫八仙过海各显神通，但是从竞争的结果来讲，可能未来的厮杀会非常激烈，真正能够胜出的企业不是很多。

对于金融街是否考虑进驻二三线城市，于蓉表示暂不考虑二三线市场。她强调金融街现在进入天津、重庆、北京，包括未来我们计划要进的城市，应该都有一线城市的核心优势。

我们自己觉得进二、三线城市，对我们这样的企业来说，我们能够把握的资源和我们能够给这个区域带来的价值是需要一些基础条件和客观条件支撑的，而一些二、三线城市都不具备这样的条件。

对于金融街未来的发展规划，于蓉称最主要是通过经营提升之后，把溢价的部分通过资本退出的渠道变现，这可能是做一个好的商业地产大家面临的问题。未来对于二、三线城市我们会有条件的进入，会选择有符合我们的资源优势的区域去做。

复制商业中心要符合城市核心利益

对于如何将北京金融街的经验完整复制到天津重庆，于蓉称最主要还是首先金融街发挥了自己核心的经验优势；第二就是在产品的打造上花了一些工夫，会符 合地方经济发展和城市建设的核心利益。第三就是在资金的解决通道上还是比较顺畅的，包括会尝试做一些私募基金发行；最后就是有着专业的团队。

互联网已经成为我们生活里面不可分割的一部分，怎么样充分全面的利用互联网作为我们的营销和促销的推广手段，这是每一个项目运营商必须要做好的。于 蓉表示，金融街在做推广的时候，对于目标定位非常清晰，就是希望让我的有效客流提升，并且延长他的滞留时间，最终形成他的消费。

其实人的本性一个是懒，一个是贪，懒是不愿意走路，最好坐着。贪是一眼就能够看到他想要的所有的东西，不费劲。所以对于商业地产来说，人既然来了，就一定要给他一个好的环境，给他一个好的组合服务，让他能够停留下来。

商业地产怪现状：明知有泡沫 偏向沫中行

2013年初夏，又一家房地产商宣布增加商业项目投入，希望“未来商业占比能在40%以上。”奥园集团（HK.3883）副总裁王曙煜言道。

事实上，经过这些年的超常规发展，中国商业地产已吹起了一个极大的泡沫，大量的商业物业无法开工、无法开业，盈利的商业地产仅占到1/8。

在疯狂的泡沫面前，为何地产商依然趋之若鹜？

明知山有虎

2013年以来，宣布升级商业战略的远不止奥园一家，保利地产已悄然将商业公司提升为一级子公司，保利计划在未来十年内，将商业投资的比例提升到 30%以上。无独有偶，龙湖集团也宣布“增持商业”成为该公司核心战略之一，预计在15年内将商业利润占比从不到5%提升到30%。

向来以高速周转为模板的万科，也悄然在2013年成立了商用地产管理部，由集团执行副总裁毛大庆分管，与此同时万科各一线公司则纷纷成立商业地产管理中心。

与开发商信心十足相悖，市场上商业物业泡沫暗涌，据统计2012年，中国共有3100家购物中心，而业内预计，在2013年还要有400家类似的商业地产购物中心诞生，未来中国商业地产的增长速度基本是倍数增长。

数据显示从2012年四季度至今，北京就有32个商业地产项目入市，从地铁西红门站到天宫院站，10站路就分布了近20个商业项目，总体量超过95 万平方米。一线城市如此，二三线城市就更疯狂，珠海、海口、银川、西宁4个三线城市商业建筑面积增幅，2013年将高达83.9%。

而且从近年的开工面积看，商业地产的增加量依旧惊人。国家统计局的数据显示，从2010年开始，商业地产连续两年内投资增幅都在30%以上，2012年略有放缓，但增长依然达到25%。

现在商业地产风险极大，“以购物中心为例，呈现明显的1/2现象。”中购联购物中心发展委员会首席专家、身兼亚洲购物中心协会中国委员会副理事长的 禹来向表示，所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换句话说，中国购物中心成功率 大概就八分之一。”禹来认为。

散售与自持

既然商业地产成功率如此之低，为何各大小开发商依然前赴后继？万科总裁郁亮曾表示，之所以再回到商业地产的行列，是因为土地出让的结构所致。“市场几乎没有纯住宅的土地出让，各城市出让的土地都附带有商用物业。”郁亮表示。

“2009年我们主动进入商业地产，也是出于市场以及政策环境的考虑。”奥园集团执行总裁杨忠告诉记者，一方面是政策面在住宅上的诸多限制，另一方面中央政策引导的方向是希望能加大消费力度以保经济增长，“而发展商用物业是拉动消费一个最直接的途径”。

更为重要的是，如果商用物业成功经营，那就是一个会生金蛋的鸡。公开资料显示，广州天河购物中心2012年租金收入达到7.88亿港元，而且增长速度飞快。“2006年我离开天河城时，其租金收入不过2亿多。”禹来表示，6年内收入翻了3倍多。

在如今地价飙升的年代，土地出让金、各种税费将开发商的盈利空间一再压缩。例如万科2012年净利润为125亿元，但各种税负就达到211亿元。更 甚者是土地市场竞争激烈，土地储备的补充成本越来越高，住宅项目卖一个少一个，回报稳定且持续的商用物业无疑有着巨大的吸引力。“如果开发商自持的商业收 入，可以占总营收的40%，这家房企就会有很强的风险抵御能力，基本不会倒闭。”禹来对记者分析。

但理性是丰满的，现实是骨感的。虽然包括一众开发商都表示要增加商用物业的自持比重，但现实更多是采用散售的方式推进。“我们所说的占比40%，是 指商用物业的销售额占总体营收的40%，并非指自持物业的租金收入。”王曙煜解析道，现阶段奥园商业的理念依然是“商业自持为辅、销售为主，但更关注支持 销售商业后续经营”。

在业内人士看来，商用物业对地产商而言更多的是挑战，面临着巨大的资金投入和变现困难两大难题。有人曾计算过现在国内商业投资情况，如果资本不分开运作，商业投资占比每增加10%，可降低资本收益率1%~1.5%，影响市值7%~10%，对股价影响约为5%~12%。

虽然中国香港、新加坡的资本市场有reits等商业基金退出机制，但设立商业物业基金的条件非常多，前提是回报率要在7%以上，并且要拿出90%的 收益分红。这对许多开发商而言就是可望而不可及，资料显示，SOHO中国2012年投资物业达到383亿元人民币，但仅仅创造了1.48亿元租金收入，粗 略计算租售比不到0.3%。“短期内，商业地产依然是一个散卖的时代。”高和资本董事长苏鑫表示。

散卖与经营

尽管如此，杨忠还是表示奥园未来自持的商业面积会占总体30%~40%左右。据了解，该集团旗下已开业的奥园广场就有近8万平方米的自持物业，占总共25万平方米商场的1/3。

过度分割的商业物业带来的弊病早有案例，早期一些散卖的商用物业由于无法提升物业价值，已面临被淘汰的厄运。“都说商业地产是个资金密集型行业，实际上，它也是一个技术密集型行业。”禹来认为，现在的商业项目面临各种挑战，其中电商的迅猛发展蚕食许多传统商业的市场。

曾经名声显赫的中关村科贸由于业主众多，面临电商挑战时又难以转型的困境。未来体验式消费已成为商业地产和商业经营的命脉，而这对商业物业的经营能力要求更高。

“经过研究，我们将旗下奥园广场的零售比例下降到40%以内。”王曙煜在介绍旗下商场时如是道，传统的购物中心零售比例通常在60%以上，但王曙煜 认为在新消费环境下，这种传统模式对消费者吸引力不足，因此主动加大休闲、社交、娱乐、餐饮、教育、培训等功能，相对削弱零售比例。

与此同时奥园成立了一个名为奥商会的会员俱乐部，将商家的要求前置到物业设计阶段。而奥园商铺的小业主，也可以面向这一会员俱乐部招租。“俱乐部现有会员200家，年内将达到1000家。”王曙煜表示。

在当前国家宏观经济发展和金融形势下，理财方向有哪些，如何研判和寻找优质的投资热点；写字楼作为投资产品的一种，如何投选？在近日举行的 “2013中国·西安写字楼发展与金融投资高峰论坛”上，来自省市有关专家、金融界、投资界、地产界等专家学者对当前的金融形势和投选产品等，进行了研 判，并给出了明确的指导意见。

高级经济师袁熙有着对年的银行工作经历，她对比分析金融投资产品时认为，银行理财产品是稳定投资，股票是风险投资、具有专业性，黄金是保值投资，写 字楼是将来投资的新方向。西安东方金融研究院院长唐震认为，写字楼是投资的一个很好方向。一是西安建国际化大都市，使得西安处于一个非常好的发展时机，西 安写字楼市场会有一个好的发展时期。二是从规划来看，写字楼处于发展热潮期。三是西安金融行业受到制约调控，写字楼市场新崛起对投资是新方向。四是房地产 市场本身发展，金融投资方向和下一次写字楼投资发展密切相关。

陕西商业地产与金融投资研究会秘书长屈养斌认为，写字楼总量需求供给不足，写字楼的发展投资的速度超过以前。写字楼用途非常专一，中小型企业投资更 多关注小微企业项目。中国发展重心在小型企业，这是一个热点，中小企业的需求很大，中小企业办公楼非常适合投资，这一类产品是短缺。来自深圳的创典全程营 销咨询机构副总经理郑伟在分享投资成功案例时也建议，写字楼开发建设要针对中小企业需要作为调整，面积大小、公摊、租金、物业费、内部配套、人员上下班方 便等，都要重视。他认为，写字楼开发成功的关键仍然是全心全意为企业服务。