商业地产怪现状：明知有泡沫 偏向沫中行
2013年初夏，又一家房地产商宣布增加商业项目投入，希望“未来商业占比能在40%以上。”奥园集团（HK.3883）副总裁王曙煜言道。
事实上，经过这些年的超常规发展，中国商业地产已吹起了一个极大的泡沫，大量的商业物业无法开工、无法开业，盈利的商业地产仅占到1/8。
在疯狂的泡沫面前，为何地产商依然趋之若鹜？
明知山有虎
2013年以来，宣布升级商业战略的远不止奥园一家，保利地产已悄然将商业公司提升为一级子公司，保利计划在未来十年内，将商业投资的比例提升到 30%以上。无独有偶，龙湖集团也宣布“增持商业”成为该公司核心战略之一，预计在15年内将商业利润占比从不到5%提升到30%。
向来以高速周转为模板的万科，也悄然在2013年成立了商用地产管理部，由集团执行副总裁毛大庆分管，与此同时万科各一线公司则纷纷成立商业地产管理中心。
与开发商信心十足相悖，市场上商业物业泡沫暗涌，据统计2012年，中国共有3100家购物中心，而业内预计，在2013年还要有400家类似的商业地产购物中心诞生，未来中国商业地产的增长速度基本是倍数增长。
数据显示从2012年四季度至今，北京就有32个商业地产项目入市，从地铁西红门站到天宫院站，10站路就分布了近20个商业项目，总体量超过95 万平方米。一线城市如此，二三线城市就更疯狂，珠海、海口、银川、西宁4个三线城市商业建筑面积增幅，2013年将高达83.9%。
而且从近年的开工面积看，商业地产的增加量依旧惊人。国家统计局的数据显示，从2010年开始，商业地产连续两年内投资增幅都在30%以上，2012年略有放缓，但增长依然达到25%。
现在商业地产风险极大，“以购物中心为例，呈现明显的1/2现象。”中购联购物中心发展委员会首席专家、身兼亚洲购物中心协会中国委员会副理事长的 禹来向表示，所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换句话说，中国购物中心成功率 大概就八分之一。”禹来认为。
散售与自持
既然商业地产成功率如此之低，为何各大小开发商依然前赴后继？万科总裁郁亮曾表示，之所以再回到商业地产的行列，是因为土地出让的结构所致。“市场几乎没有纯住宅的土地出让，各城市出让的土地都附带有商用物业。”郁亮表示。
“2009年我们主动进入商业地产，也是出于市场以及政策环境的考虑。”奥园集团执行总裁杨忠告诉记者，一方面是政策面在住宅上的诸多限制，另一方面中央政策引导的方向是希望能加大消费力度以保经济增长，“而发展商用物业是拉动消费一个最直接的途径”。
更为重要的是，如果商用物业成功经营，那就是一个会生金蛋的鸡。公开资料显示，广州天河购物中心2012年租金收入达到7.88亿港元，而且增长速度飞快。“2006年我离开天河城时，其租金收入不过2亿多。”禹来表示，6年内收入翻了3倍多。
在如今地价飙升的年代，土地出让金、各种税费将开发商的盈利空间一再压缩。例如万科2012年净利润为125亿元，但各种税负就达到211亿元。更 甚者是土地市场竞争激烈，土地储备的补充成本越来越高，住宅项目卖一个少一个，回报稳定且持续的商用物业无疑有着巨大的吸引力。“如果开发商自持的商业收 入，可以占总营收的40%，这家房企就会有很强的风险抵御能力，基本不会倒闭。”禹来对记者分析。
但理性是丰满的，现实是骨感的。虽然包括一众开发商都表示要增加商用物业的自持比重，但现实更多是采用散售的方式推进。“我们所说的占比40%，是 指商用物业的销售额占总体营收的40%，并非指自持物业的租金收入。”王曙煜解析道，现阶段奥园商业的理念依然是“商业自持为辅、销售为主，但更关注支持 销售商业后续经营”。
在业内人士看来，商用物业对地产商而言更多的是挑战，面临着巨大的资金投入和变现困难两大难题。有人曾计算过现在国内商业投资情况，如果资本不分开运作，商业投资占比每增加10%，可降低资本收益率1%~1.5%，影响市值7%~10%，对股价影响约为5%~12%。
虽然中国香港、新加坡的资本市场有reits等商业基金退出机制，但设立商业物业基金的条件非常多，前提是回报率要在7%以上，并且要拿出90%的 收益分红。这对许多开发商而言就是可望而不可及，资料显示，SOHO中国2012年投资物业达到383亿元人民币，但仅仅创造了1.48亿元租金收入，粗 略计算租售比不到0.3%。“短期内，商业地产依然是一个散卖的时代。”高和资本董事长苏鑫表示。
散卖与经营
尽管如此，杨忠还是表示奥园未来自持的商业面积会占总体30%~40%左右。据了解，该集团旗下已开业的奥园广场就有近8万平方米的自持物业，占总共25万平方米商场的1/3。
过度分割的商业物业带来的弊病早有案例，早期一些散卖的商用物业由于无法提升物业价值，已面临被淘汰的厄运。“都说商业地产是个资金密集型行业，实际上，它也是一个技术密集型行业。”禹来认为，现在的商业项目面临各种挑战，其中电商的迅猛发展蚕食许多传统商业的市场。
曾经名声显赫的中关村科贸由于业主众多，面临电商挑战时又难以转型的困境。未来体验式消费已成为商业地产和商业经营的命脉，而这对商业物业的经营能力要求更高。
“经过研究，我们将旗下奥园广场的零售比例下降到40%以内。”王曙煜在介绍旗下商场时如是道，传统的购物中心零售比例通常在60%以上，但王曙煜 认为在新消费环境下，这种传统模式对消费者吸引力不足，因此主动加大休闲、社交、娱乐、餐饮、教育、培训等功能，相对削弱零售比例。
与此同时奥园成立了一个名为奥商会的会员俱乐部，将商家的要求前置到物业设计阶段。而奥园商铺的小业主，也可以面向这一会员俱乐部招租。“俱乐部现有会员200家，年内将达到1000家。”王曙煜表示。
