凤凰房产7月24日讯 万科[简介最新动态]在多元化的道路上又迈出一步，7月24日，北京万科正式公布其写字楼的三大产品线：万科中心系、金域国际系和万科天地系。万科高级副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，北京万科今年200亿的销售业绩中将有35%是来自于非住宅板块。
今年35%业绩来自非住宅 “只要市场在，什么时候都不晚”
“目前北京的土地出让中已经有45%都不是住宅了。”毛大庆在接受凤凰房产采访时表示，随着住宅地块数量的减少，北京万科已经从传统的住宅开发中将更多的精力转向资产的经营。目前，北京万科已经有10个写字楼项目，未来还将有更多产品入市。
毛大庆表示，万科北京今年整体业绩在200亿左右，实现了四年翻番，其中35%左右的贡献率是来自于非住宅产品的贡献，主要包括商业和写字楼。“（写字楼）今年还是在做产品线，贡献的大头将会在明年体现出来。”
据戴德梁行发布的二季度北京写字楼市场报告显示，由于没有新增供应，北京写字楼市场可租赁面积持续去化，截止今年6月末，北京甲级写字楼空置率下降至2.3%，环比下降0.4个百分点。相应的则是租金的一路上涨，截止今年第一季度，北京市甲级写字楼销售价格环比上涨0.70%，至每平方米63936元。在住宅市场的下行趋势明显的情况下，商业地产的巨大蛋糕万科自然不会拱手相让。
对于万科进军写字楼市场可能遇到的难题，毛大庆认为，没有什么东西是做过和没做过，只有你学和不学的问题。“只要市场在，什么时候都不晚。”他认为，万科做商业地产主要还是在于人，一是原来的人要转型，从住宅转向多元化经营，另一方面是从社会多元化的引进，为此北京万科从万达[简介最新动态]、凯德、银泰以及金融街[最新消息价格户型点评]吸纳了一大批人才。
万科定位城市新区 三大产品线布局写字楼市场
“北京核心商圈已经没有新增土地供应了，所以写字楼市场真正的市场空间在新区和新城。”毛大庆说，目前北京万科的写字楼布局在新兴产业区，但是项目的位置都是精心挑选的，没有道理的地块万科是不会拿的。
北京万科今日发布的写字楼产品线包括万科中心系、金域国际系和万科天地系三种。其中万科中心系以首开[简介最新动态]万科中心、天竺万科中心以及万科在七里渠的项目为代表，定位为北京万科写字楼中的最高端产品，主要为甲级或超甲级写字楼，是多业态纯商业综合体。
以住总万科•金域国际中心[最新消息价格户型点评]、金第万科•朗润国际中心为代表的金域国际系定位于中型城市商业广场和区域商务配套中心，一般紧邻产业园区或传统商务区，布局在融合住宅、商业、办公的城市综合体中。
最后则是以服务小微企业、创业家微乐园[最新消息价格户型点评]为目的万科天地系，产品讲究SOHO办公，户型灵活实用，企业购置门槛低。包括万科长阳天地、长阳半岛V公馆等项目。
“北京万科散售物业和经营性物业和比例大概是2：1，也就是北京万科未来会有2/3的写字楼是做散售的，而在1/3的经营性物业上做文章。经营性物业的销售要走资本化的道路，跟资本市场和资本产品相结合。”毛大庆表示。
进军写字楼物业市场，意味着北京万科的服务对象从以个人和家庭为主体的住宅客户拓展到企业用户，对应开发的物业类型也从单一的住宅拓展到以企业为服务主体的写字楼地产
说到如何运营这部分经营性物业，毛大庆表示，万科的写字楼更注重与服务人的心理感受，未来将万科住宅开发中社区软性服务概念融入到写字楼的管理中。
80%精力考虑资产经营 不动产价格明年或回归理性
“万科也在做资产经营规划”，毛大庆表示，北京万科现在有住宅、散售的写字楼，阶段性持有的写字楼，散售的商业、持有的商业以及养老公寓等。每一类产品的经营逻辑和退出逻辑都不一样。他认为，其实现在的北京万科已经不是房地产公司了，更多的定义是一个资产经营公司。“操作逻辑就是实现资产经营的最大化，而房地产公司研究的是销售策略。”因此北京万科仅有1/5的精力在研究销售策略，而4/5的精力都在研究资产的经营。
毛大庆表示，北京的不动产价格是有问题的，住宅市场不成熟，波动也比较大。“房地产市场的调整期还有一年才能结束，明年的住宅市场会回到理想购买的环境下。未来住宅的价值回归到比较理性的状态，这个时候不同产品的利润率就会比较真实。”就可以看出真实的购买能力在哪里。
“当前社区商业的销售利润率远超住宅，”毛大庆表示，虽然暂时写字楼的利润率还不稳定，但是明年会比较明显。
北京万科要做“优秀的房地产公司”
“王石在两年前就跟我说，北京万科立志成为一家优秀的房地产公司，而不是说北京万科成为万科优秀的一线公司。”毛大庆表示，原来认为“有爹有妈”，什么时候都可以“啃老”，但是现在北京万科的目标是自己成为一家优秀的公司，这就要求北京万科的经营是健康的。北京万科以超过100亿的销售额可以排到房地产的30强，因此北京万科一定要自强。
毛大庆认为，单纯依靠住宅销售如此单薄的经营思想很危险，如果仅仅是快速周转，卖住宅也会遇到很多危险。“当前像在北京拿到土地是非常困难的，拿到地很快的销售住宅完毕之后很难保证什么时候可以再次拿到地，再次拿到地之后是否还具备快速销售的市场更加无法保证，所以万科北京必须学会像弹钢琴一样学会资产管理，有节奏的去经营手里不同的资源。”
“房地产在北京有看不见的未来，而其中的每一个板块都有未来。”他认为，所以所有的事情要自己学会料理，不能再“啃老”。北京万科要成为优秀房地产公司，就要学会经营资产。
