因无新增供应入市,今年第二季度全市甲级写字楼空置率降低至2004年新低,日前戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕及仲量联行四大行发布今年第二季度分析报告,数据显示甲级写字楼的空置率维持在10%左右,租金水平约为155元/平方米/月。因国内经济发展整体增速放缓、未来一两年内将交付的新物业对写字楼租户的吸引力大等原因,部分写字楼业主不但没有加租还采用更加灵活的租赁条件挽留租户,使甲级写字楼物业租金在下半年将整体平稳,甚至有轻微降幅。
写字楼租赁活跃 珠江新城写字楼吸纳量占天河区近九成
戴德梁行方面认为,受惠于今年开始全面推行的商事登记制度改革,广州企业注册门槛和相关手续简化,春节后市场持续发展,尤其是二季度总体写字楼租赁活跃,成交板块向非核心商务区分流,番禺区与白云区写字楼租赁成交面积分别占全市的15%和18%,仅次于天河区的21%,核心商务区存量甲级物业录得净吸纳量共计24152平方米,其中珠江新城占比近九成。
世邦魏理仕的报告认为,租户继续青睐新兴商务区日益成熟的商务氛围及合理的租金报价,季内较大面积的租赁成交仍以搬迁为主。二季度再有数个知名租户扩张并迁入珠江新城,如英国领事馆由越秀区迁往广州国际金融中心并扩租,花旗银行进入珠江新城扩张业务入驻建滔广场等。此外,行业的快速发展令科技企业对优质写字楼需求及承租能力均有所提升,本季度即有位于天河区乙级写字楼的某网络游戏公司积极寻求同区甲级写字楼可租面积,且需求明显增加。
仲量联行表示,第二季度租赁市场上最为活跃的企业主要来自金融、专业服务业和快速消费品产业,部分新入驻广州的企业追求高质量的办公环境,进一步支撑了整个市场的成交。
写字楼成交均价37400元/m2微降0.3%
仲量联行的分析报告显示,因经济增长放缓导致私人投资者对投资办公楼保持谨慎,部分甲级办公楼的租金下降也使潜在自用买家选择租赁市场,导致一手市场和二手市场分拆业权办公楼的交易在第二季度下降,办公楼资本值在第二季度录得环比下降0.3%至37400元/平方米,这是自2009年第二季度以来广州办公楼资本值首次录得降幅。
分析报告预测,尽管2014年将是近十年来甲级办公楼年新增供应量最少的一年,预计只有8.2万平方米供应量竣工,但市场对2015—2016年供应量加大的预期,还将继续抑制整体甲级办公楼租金的升幅,且不排除个别办公楼将采取更灵活的租赁条件来挽留租户,这将使现有办公楼和即将竣工物业的竞争加剧。
同时,因中国经济增速放缓,预计跨国企业对甲级办公楼的租赁问询量将会减少,大多数跨国企业租户会对扩张办公室面积保持谨慎。展望未来,甲级办公楼的平均租金在下半年内会有轻微下调,有利一些成长型行业加紧扩张步伐,预计到今年末,甲级办公楼的空置率亦会持续下降。
电商带动物流仓需求强劲 平均租金30元/m2/月
除甲级写字楼外,商业物业租赁市场的另一端—非保税的普通物流仓租赁在电商行业蓬勃发展的带动下持续紧俏,仲量联行表示,第二季度国内消费需求增速轻微上涨,特别在电商行业发展带动下,促进市场对非保税仓储物业的需求,尤其是对邻近交通枢纽的优质仓储物业的需求。第二季非保税仓库净吸纳量达1.3万平方米,主要来自电商、第三方物流和快销等行业,大部分集中在广州富力国际空港综合物流园区等邻近空港的仓库。同时由于无新增仓库竣工,现有优质仓储项目的空置率进一步降低,从上季度的5.8%下降到本季度的5.0%,租金维持在30元/平方米/月左右。
世邦魏理仕的报告显示,广州物流设施市场已连续六个季度无新增供应,相比供应紧缺但需求强劲的普通物流仓储空间,广州部分保税仓库常年拥有相当的空置面积,令部分运营商萌生改变用途之意。
第二季度位于花都区的某物流园业主将部分保税仓库调整为普通仓储,为广州物流市场带来约18000平方米的新增供应,成为自2012年第三季度以来市场首次出现新增供应。分析报告显示,尽管有部分物流企业或电商选择自建或订制物流仓储,将分散对公共型物流设施的租赁需求,但由于物业交付或略有延迟,或建筑工期仍需时日,如某电商预计本将在年内落成的东莞订制仓库将不能如期完工,故续签广州市内物流仓半年。
预计市场短期内供应紧缺的局面仍将持续,展望下半年,广州地区将有四个非保税优质仓储项目竣工,将大大缓解广州地区优质仓储物业市场的供应紧张状况,预计全年非保税优质仓储供应量达52万平方米,未来国内消费将持续平稳增长并进一步向网络消费模式转变。
广州市也将加大对电子商务企业的扶持力度,可以预见随着电子商务业和物流行业的发展,广州市对非保税仓储的需求将进一步增强。不过同时由于未来新增非保税仓库供应量多达52万平方米,预计非保税仓库的空置率将略有上升,整体租金平稳。 写字楼租赁活跃 珠江新城写字楼吸纳量占天河区近九成
戴德梁行方面认为,受惠于今年开始全面推行的商事登记制度改革,广州企业注册门槛和相关手续简化,春节后市场持续发展,尤其是二季度总体写字楼租赁活跃,成交板块向非核心商务区分流,番禺区与白云区写字楼租赁成交面积分别占全市的15%和18%,仅次于天河区的21%,核心商务区存量甲级物业录得净吸纳量共计24152平方米,其中珠江新城占比近九成。
世邦魏理仕的报告认为,租户继续青睐新兴商务区日益成熟的商务氛围及合理的租金报价,季内较大面积的租赁成交仍以搬迁为主。二季度再有数个知名租户扩张并迁入珠江新城,如英国领事馆由越秀区迁往广州国际金融中心并扩租,花旗银行进入珠江新城扩张业务入驻建滔广场等。此外,行业的快速发展令科技企业对优质写字楼需求及承租能力均有所提升,本季度即有位于天河区乙级写字楼的某网络游戏公司积极寻求同区甲级写字楼可租面积,且需求明显增加。
仲量联行表示,第二季度租赁市场上最为活跃的企业主要来自金融、专业服务业和快速消费品产业,部分新入驻广州的企业追求高质量的办公环境,进一步支撑了整个市场的成交。
写字楼成交均价37400元/m2微降0.3%
仲量联行的分析报告显示,因经济增长放缓导致私人投资者对投资办公楼保持谨慎,部分甲级办公楼的租金下降也使潜在自用买家选择租赁市场,导致一手市场和二手市场分拆业权办公楼的交易在第二季度下降,办公楼资本值在第二季度录得环比下降0.3%至37400元/平方米,这是自2009年第二季度以来广州办公楼资本值首次录得降幅。
分析报告预测,尽管2014年将是近十年来甲级办公楼年新增供应量最少的一年,预计只有8.2万平方米供应量竣工,但市场对2015—2016年供应量加大的预期,还将继续抑制整体甲级办公楼租金的升幅,且不排除个别办公楼将采取更灵活的租赁条件来挽留租户,这将使现有办公楼和即将竣工物业的竞争加剧。
同时,因中国经济增速放缓,预计跨国企业对甲级办公楼的租赁问询量将会减少,大多数跨国企业租户会对扩张办公室面积保持谨慎。展望未来,甲级办公楼的平均租金在下半年内会有轻微下调,有利一些成长型行业加紧扩张步伐,预计到今年末,甲级办公楼的空置率亦会持续下降。
