据京华时报记者桂瑰
即将过去的2014年里，受自住房、信贷等多重因素的叠加影响，北京乃至全国的房地产成交都一改往年的“一路高歌”，转入成交量和房价的双双下滑。为了拉动成交量，“以价换量”成为房企贯穿全年的销售思路，量价齐跌。来自亚豪机构和中原地产的统计显示，截至12月上旬，北京新房和二手房的成交量均全线下滑，业内预计，如果2015年北京继续出台宽松政策，房价才有可能小幅反弹。
□新房 成交同比降近四成
虽然年初的成交保持了不错的势头，但随着自主性商品房的入市、信贷收紧等一系列因素的影响，成交迅速下滑。进入四季度以来，在9·30央行放松信贷、11·21央行降息等“组合拳”下，累积许久的刚需在央行货币信贷政策放松的效应下，购房成本得到了实际减少，促使年末购房客群入市脚步加快，推动了成交量的连续上涨，呈现“翘尾”行情。
年底的“翘尾”显然不能“拯救”全年的成交量，据亚豪机构统计数据显示，截至12月10日，2014年全年北京商品住宅（扣除保障房、包含自住房及商改住）共实现成交70558套，总成交面积为731.22万平方米，与去年同期相比分别下降37%、39%。
中原地产首席分析师张大伟认为，整体看2014年依然是成交量最低的一年，大部分开发商在2013年拿了比较高的地价，萧条的市场又导致项目上市压力巨大，这种情况下，库存量明显上涨。
“纵观全年北京楼市成交轨迹，北京新房市场走出一条曲线上升图，整体呈现前段低迷后段走高之势。”亚豪机构副总经理任启鑫表示。
大兴、房山、通州、朝阳是成交主战场
根据亚豪机构统计，2014年北京商品住宅成交的主战场仍主要集中在大兴、朝阳、房山、通州这几个区域，据亚豪机构统计数据显示，截至12月10日，这四个区域累计实现成交45854套，在总成交量中占比高达65%。
据任启鑫介绍，尽管四个区域住宅累计成交均过万套，但受自住房入市支撑成交量影响，四个区域住宅成交特征呈现明显分化，其中位居第二、三名的朝阳和通州，自住房在区域总成交中分别占比54%、25%，显著拉升区域成交量，而大兴和房山区由于刚需住宅集中，且前期降价充分，纯商品住宅成交量支撑区域成交，在成交排行前十位的项目中，位于大兴区的楼盘项目共有3个，房山区共有4个。
除商品住宅供应体量大的大兴、通州以及房山外，今年昌平区纯商品住宅成交占比出现明显上升，截至目前，昌平区累计实现成交6459套，在商品住宅整体成交中占比超9%，与去年相比上涨近4个百分点。
任启鑫分析称，海淀和昌平两个区IT企业聚集，而且教育配套优势明显，在海淀楼市供应紧张的当下，靠近海淀人才聚集区的昌平区，吸收了大量在海淀区从事高新技术的置业者，随着昌平线的开通，区域刚需住宅项目一直处于供不应求状态，今年昌平住宅供应量的增加，助力区域住宅成交量。据统计，截至目前，昌平区共有25个住宅项目入市，累计供应房源5006套，与去年同期相比上涨22%，且受整体市场低迷影响，普通住宅项目多平价或降价入市，区域旺盛的置业需求，与降价入市项目供应量的增加，成为区域成交量在总成交中占比上涨重要影响因素。
“以价换量”贯穿全年
值得一提的是，房山、大兴、通州在过去几年土地供应集中，经过前期开发后，入市产品类型多以刚需住宅为主，而年初在去年末楼市火爆效应影响下，区域在售项目定价高企，通州区定价直奔30000元/平米，而房山在售项目平均定价也高达26000元/平米，基本超出刚需客群所能接受的上限，造成区域项目去化减速。为提高项目周转率、稳定现金流，以住总万科橙低于预期价格入市开始，将天宫院板块房价稳定在了21000-23000元/平米，大兴和房山成为房企“以价换量”的主力区。而从成交排行前十来看，率先降价或平价入市的楼盘项目占据成交前列，如住总万科橙、首开新悦都等，在市场普遍进入“以价换量”阶段后，降价幅度大的楼盘也取得不俗成绩。
“直至进入下半年，随着自住房入市后曝露出了产品短板，再加上定位刚需的商品住宅开始降价跑量，商品房项目降幅的加深逐步拉近了与自住房的价差，部分刚需客群开始回流商品房市场，楼市成交量出现见底企稳趋势。与此同时，在9·30央行放松信贷、11.21央行降息等”组合拳“下，累积许久的刚需在央行货币信贷政策放松的效应下，购房成本得到了实际减少，促使年末购房客群入市脚步加快，推动了成交量的连续上涨，呈现翘尾行情。”任启鑫说。
一线城市房价再跌可能性不大
对于未来的北京楼市，张大伟认为，一二线城市楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于零，三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。
任启鑫认为，尽管政策利好叠加，房企和购房者双方信心都有所回升，但在宏观经济增速放缓，固定资产投资增速等行业各项指标仍未出现明显止跌企稳迹象时，房地产行业仍处于调整期，整体市场转暖需要时间过渡，预计北京新房市场将以相对稳定的态势进入下一年，交易量在政策、降价等作用下实现成功筑底回升，而房价则在库存、企业现金流等影响下呈现企稳趋势，如果2015年北京继续出台宽松政策，房价才有可能小幅反弹。
□二手房 全年成交创网签以来历史最低
纵观全年，相对敏感的二手房市场先降先跑，但业内人士预计，其网签量将依然创下全面网签以来的最低历史纪录。
中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月9日，北京二手房住宅网签套数为94048套，预计全年成交量在10.2万套左右，从2008年下半年全面网签以来，连续6个年头，今年二手房成交量将是历史最低一年。相比2013年环比下调幅度达到了37.3%。
中原地产首席分析师张大伟认为，2014年是调整年，北京二手房成交量明显降温，特别是上半年，房价下调的速度非常快，今年上半年的降价幅度超过之前的市场预料，在实际市场交易中，年中大部分购房者都会发现，市场在售的二手房房源均价相比年初最高点，跌幅已超过15%，部分房源甚至超过20%。
随后，在930新政策、降息的刺激下，之前部分观望的购房者出现了恐慌性入市。从7月开始，成交量已逐渐筑底，房价下调的幅度在逐渐放缓，10月则二手房价格在年内首次再现轻微上涨。
“从二手房成交价格看，6月的成交均价为2.92万，7月北京二手房成交均价为2.89万，8月成交均价为2.88万，成交价格在9月依然延续下调，成交均价为2.87万，跌幅明显收窄，大部分区域已经出现止跌现象，10月份成交均价在2.9万左右，环比9月上涨了1%。11月二手房的价格再次有轻微上涨，四季度的二手房市场将是全年成交最好的季度。”张大伟说。
11月二手房网签量首次破万
事实上，从单月成交情况看，2014年前10个月连续出现了低于1万提高成交的历史最低，11月受到一系列刺激政策的影响出现了复苏，北京市迎来了年度网签量的最高月份。
根据我爱我家和链家地产的统计显示，11月北京市二手住宅共成交11180套，为年内首次突破万套，网签量环比上月同期大幅上升26.4%，与去年同期相比基本持平。这一数值为本年度以来的最高点，同时也是今年以来二手住宅网签首次突破万套，而2013年，突破万套的月份高达9个。
在成交价格方面，根据链家地产市场研究部统计，11月北京市二手住宅成交均价为28339元/平方米，环比下降1.5%，同比去年同期下降4.8%，成交均价年内（1-11月）累计降幅为3.6%。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在经过了9月末、10月份以来930新政、普宅标准调整、公积金新政，乃至11月22日央行不对称降息等利好的叠加影响之后，市场的向好冲动在11月份的网签数据中已经有所体现，这一点符合了利好出台后各界的普遍预期。
政策托市作用明显
在二手房降价快跑的推动下，二手房市场在7月份开始筑底，但并没有迅速复苏，十一小长假前夕，央行及住建部发布一系列新政，如首套房认定标准变化、信贷政策等对二手房市场产生了较大的影响。
中原地产市场研究部统计数据显示，在10月最后一天913套的网签冲刺下，10月虽然有长假，但网签依然达到了8923套，接近9月的9109套。据张大伟介绍，从10月20日后，二手房网签量更是连续突破450套，最后一周工作日基本在600套以上。北京网签数据滞后于一线实际成交起码15天以上，实际因为930政策带来的集中签约滞后，实际市场签约接近1.8万套。
统计数据也显示，10月100㎡以上大户型去化加速，在成交量的带动下，全市各区县房价基本全线上扬。在买涨心态下，楼市低迷阶段普遍存在的大幅议价空间基本不复存在，根据伟业我爱我家提供的数据显示，10月份大部分区域二手住宅价格普遍上涨，在一些传统热门区域，如东城区环比涨幅高达19.9%，仅通州、石景山两个区域的二手住宅价格微跌。
二手房分析师韦雨舟认为，这主要是由于两方面原因所致。首先，由于“认贷不认房”政策无形中限制刚需客户的入市门槛，因此二手住宅市场上活跃的大多为改善型购房者，在10月入市的新盘项目中，中高端项目占主流，且项目大多散布于亦庄、朝阳、北五环等地块，因此分流了一批改善型需求；其次，通州房价较低、人员较为密集，一直以来都作为首次置业者的首选之地，因此在本轮二手住宅回暖潮中遭到“冷落排挤”也不足为奇。
但930新政的利好并没有持续太久，11月中上旬市场出现了短暂的下滑，但这种迹象因及时出台的降息政策而改变。链家地产的统计数据显示，11月第四周的新增房客源量均止跌回升，新增客源中，刚需的比例有所增加，在通州等刚需集中的地区，刚需客户已经占到一半以上的比例。刚需客户增多，填补了前段时间改善性需求客户大量消化后的空缺，从而在需求层面对市场产生了一定的托举作用。
二手房将在企稳状态下收官
“降息形成的托举作用已经显现，其作用力度也可从市场变化中看到。从目前情况综合来看，未来一段时间内的政策环境依然趋于宽松，不排除有进一步托市政策出台。随着利好政策的逐渐落实，预计短期内成交均价将在趋稳的基础上略有上涨。”链家地产市场研究部张旭告诉记者。
张大伟也表示，市场逐渐企稳，但全面复苏依然需要时间，北京二手房房价稳定的成交量在1.2万套左右，在1万套以下房价基本都处于下调过程中，目前北京最近几个月都在1万-1.2万套之间，这种成交量，房价基本处于企稳过程中。年内随着部分需求入市，整体价格已经基本企稳，整体2015年初市场依然难有大幅上涨的可能性。
胡景晖认为，在现阶段北京房价依然高企的情况下，尽管有着多重利好的影响，但市场需求的实际入市力度和持续程度仍需观察。尽管市场调整已持续了近一年，但北京市二手房年度口径的均价水平依然表现为上涨。胡景晖表示，较高的价格门槛促使现阶段北京楼市的市场成交主体为具备较好购买力的改善型人群，购买能力不足的市场需求较大量地被挤出市场。基于此，胡景晖认为，未来一段时间在楼市价格不能显著回落的情况下，政策性利好的刺激效果可能并不及外界预期，市场需求的入市热度或将难以持续。
