商品住宅库存量再创历史新高
统计显示,2014年前三季度,北京楼市新建商品房成交面积为历史最差,但成交均价依然达到历史最高水平10月8日,中原地产市场研究部发布最新统计数据显示,2014年1月份至9月份,北京新建商品房(剔除保障房)市场成交额为1182.87亿元,与2013年同期的1844.26亿元相比,同比下滑幅度高达36%。
不过,从国庆7天长假的成交变现来看,北京楼市企稳迹象越发明显,尤其受央行松绑限贷影响,假期看房人明显增多,刚需开始集中入场买房。但与2013年同期相比,北京楼市的“银十”开局仍较为平淡,成交同比下降四成。
对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析向记者表示,进入四季度后,开发商的首要目标是借助政策利好,大力促销、去化库存,因此房价届时也将保持稳定。
前三季度同比少卖661亿元
据中原地产市场研究部统计数据显示,2014年前三季度,北京新建商品房(剔除保障房)市场成交合计455万平方米,环比上年同期的797万平方米,下调幅度达到了43%,同时低于2008年及2011年的楼市调整年。
不过,从成交均价和成交额度来看,2014年前三季度,成交均价依然达到了25972元/平方米的历史最高水平,成交额则为1182.87亿元,与上年同期相比,少卖了661亿元,同比下调幅度达到36%,但依然高于2008年及2011年。
事实上,这意味着2014年前三季度,北京新建商品房市场成交面积为历史最差,但成交均价仍为历史最高。不过,分季度来看,三季度成交数据有回暖迹象,不过这部分回暖靠自住房支撑比较明显,三季度成交额为438.02亿元,高于一季度、二季度的391.74亿元、353.09亿元。
值得注意的是,尽管有北京楼市有回暖迹象,但是否全面回暖尚不好判断。从“银十”开局来看,北京新建商品房的表现并未超出预期。尽管“十一”是开发商密集推盘和购房者密集选房的时机,但今年“十一”楼市推盘高峰却并未如期而至。
据亚豪机构统计数据显示,“十一”长假期间北京仅有位于朝阳区的首开常青藤和利锦府2个中端项目开盘入市, 2个项目累计新增供应160套,与去年“十一”假期相比,开盘项目个数减少了4个,供应套数下降了75%。
在北京市场供应量大减的同时,“十一”期间的商品住宅成交量也较为平淡,据亚豪机构统计数据显示,“十一”期间北京商品住宅共成交538套,成交总面积为4.54万平方米,与去年“十一”长假相比,分别下降40%、35%。
对此,任启鑫分析,今年3月份以来,楼市成交持续低迷的市场行情,使得多数开发商都积压了不少房源,现阶段楼盘项目多以去化前期的库存房源为主,推新意愿并不强烈。
此外, “十一”前夕,央行对个人房贷认定标准的放松,以及北京调整普通住宅认定标准的双重利好政策带来的市场显现效应并没有那么快,从政策出台到具体落地执行的这一段“空窗期”,购房客群仍然会持币观望。在北京并未出现全面、大幅度的实质性降价的前提下,仅仅依靠政策拉动,楼市成交量不会迅猛升温。
楼市库存量创30个月新高
《证券日报》记者从某开发商高层处获悉,为了加快销售存货,个别房企甚至停休“十一”长假,只为配合楼盘一线销售,但市场仍未如期迎来火热成交。同时,北京商品住宅库存量节节攀升,创下历史新高。
据亚豪机构统计数据显示,10月7日,北京商品住宅可售套数已经突破9万套,达91265套,成为自2012年3月份北京清理3.3万套无效库存以来的最高点,与今年年初5.5万套库存相比大增3.6万套。
对此,任启鑫分析认为,今年以来,北京楼市在持续紧缩的信贷政策、自住型商品房集中入市等多方因素叠加影响下,市场观望情绪浓厚,楼市成交量持续低迷,而房企在销售业绩与资金使用成本的高企等压力下,加大推盘力度以回笼现金的意愿上升,供应量的增加与成交量的低迷,促使楼市库存量直线上升,至10月份达到高点。
任启鑫表示,随着信贷松绑政策的逐步实施,预计未来“刚需刚改型”购房需求将加快释放,成为四季度北京楼市成交量复苏回暖的助力,但房企在高库存以及全年销售业绩等因素影响下,未来一段时间楼盘项目仍将会以“跑量”为主。
中原地产首席分析师张大伟也表示,9月份以来,各地楼市的供应量大幅提升。然而,在目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下,开发商唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。虽然北京楼市出现价格战的可能性越来越小,但部分区域依然不排除有项目出现10%-15%价格调整的可能性。
而对于北京楼市四季度的走势,任启鑫认为,央行“认贷不认房”的二套房认定方式,降低了改善型购房者的购房资金门槛,提高了购房者的资金杠杆率,放大了收益,由此可以促进购房消费的增加。另外,北京调整普通住宅价格标准,为刚需购房者带来实质利好,进一步提振购房信心,预计四季度北京楼市在一系列政策利好的刺激下,将出现复苏局面,最后一个季度楼市成交量也将成为全年高峰。
