限贷松绑结清贷款算首套
法制晚报讯 市场传闻已久的“房贷松绑”终于落地。昨天下午，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，修改首套房的认定标准，首套房贷款还清再购房享受首套房政策；未实施或已取消限购城市，第三套住房不限贷。同时，央行重申了房贷利率最低7折的政策。记者从部分银行了解到，目前银行尚未有操作细则，预计将在十一之后执行。
新政解读：1贷款还清再贷算首套
新政：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
解读：链家地产市场研究部认为，此次调整取消“认房又认贷”标准(即是否首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首套)，只要贷款结清，购买二套住房也可享受首套贷款利率优惠。这对于许多换房客户、需要购买二套房的客户以及有贷款记录的无房者，都是利好消息。比如在北京，如果客户已结清贷款，名下还有一套房，以往是按二套房对待，首付比例最少70%，新政执行后，客户只需首付30%。
2重申首套房贷款利率最低可打7折
新政：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
解读：链家地产市场研究部认为，虽然利率下限并未松动，但从央行积极支持居民家庭合理住房贷款需求的态度上看，未来一段时间内贷款利率优惠幅度肯定会扩大。但若考虑当前的资金成本等银行层面的现实状况，七折利率还是难以实现。
目前，北京地区部分银行给出的首套房利率最低折扣为9折。上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，未来9折将是主流。
3未实施或已取消限购城市，第三套不限贷
新政：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
解读：此前，银行根据自身风险，可暂停第三套及以上住房的贷款。新政意味着，对于未限购城市的家庭，购买三套以上住房，也从“禁止贷款”走向“全面放开”。
链家地产市场研究部认为，对于取消限购的城市，第三套住房贷款的放松或许能给持续低迷的楼市带来一定程度的支持。而对于北京等一线城市，解禁第三套房的可能性很小。
北京落点“无房有贷”首套房购房者最受益
本次新政影响最大的是“无房有贷”的首套房购房者。一方面，释放部分资金不充足的改善人群，市场将出现“卖一换一”潮，还款后购房门槛明显降低，首付将由原来的6成下降为3成。
需注意的是，北京是限购城市，目前仍执行严格的限购政策。对于以家庭为单位来购房的，可以享受此次新政。但在北京已有一套房的单身人士仍无法购买二套，不能享受新政的房贷优惠。但若在北京无房，在外地有一套房，贷款结清以后，在北京购房仍可按首套计算。
记者上午从银行方面了解到，目前银行层面尚未有操作细则，预计将在十一长假之后全面执行。
算账
如果按照新政标准，对于能够享受新政的刚需人群来说，首付压力减少，不仅可享受到利率优惠，购房成本有所降低。记者以一位名下有1套房、房贷已结清、准备再购一套房的购房者计算。
分析对刚需和改善型需求利好
业内人士认为，这次政策调整的最大受惠者是“无房有贷”的首套房购房者，会促使很多因政策“误伤”的刚需购房者重回市场。“对刚需、首次改善类楼盘利好多些。”某开发商说。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，新政事实上是以房贷还清为前提解除了限贷，并且首次明确了对合理的改善型住房需求的信贷支持政策。对于目前低迷的房地产市场来说，无疑是一个重大利好，但是市场各方也不应过于乐观，其对于楼市成交、“去库存”的实际效果，仍然有待市场观察。
