台湾《旺报》26日评论称,中国大陆未来房市走势,已成为明年大陆乃至亚洲经济的重大变量。最新数据显示,8月大陆70个大中城市中,只有厦门环比房价上涨,其它城市继续下跌。原因在于,大陆房市面对供需失衡,去库存成为核心目标,房企只能选择降价促销。
为稳定房市,大陆政府开始对市场全面松绑。地方政府不断放松限购政策,最近已蔓延到南京等二线城市。银行也放松房贷政策,首套房利率重回7折时代,购买第二套房的限制也有所松动,部分城市出现零首付现象。老实说,放开限购和降价并不一定见效。降价反而加剧购房者的观望心态,或者吓跑投资者,使他们转入其他市场。放松限购和降价只是应变手段,大陆房市的结构性难题短期很难解决。
大陆房市的结构性问题,简而言之就是供需失衡。媒体镜头中常常出现的“空城”、“鬼城”,就是非常现实的表现。之所以产生这种问题,是因为大陆房市有过高的投机属性,成为大量民众和企业的投资选项,出现所谓“全民炒房”。当经济增速放缓,银行信贷紧缩,民众放缓了购房速度,供过于求的现象开始暴露。此外,过去大陆政府频繁进行行政干预,一定程度打乱了正常的市场信号。在经济放缓时,政府选择大力刺激房地产;在经济过热时,又出台严厉的抑制政策,麻痹了企业和民众对市场的反应,尤其削弱了企业对风险的控制。
总而言之,大陆房地产市场十分复杂,不仅有短期风险,还有结构性矛盾。短期风险可通过金融或行政手段缓解,但破解结构性矛盾,必须通过顶层设计,进行深度调整,才能够化解潜在危机。对此我们建议,可以从以下三方面着手。
第一,加强刚性需求。大陆人口基数大,回旋余地多,吸引农村民众进入城市工作、买房,给收入低阶层提供一定补助的保障房,都是加强刚需的做法。
有 一种观点认为,当一个国家城镇化率低于60%的时候,房地产市场就还有比较大的发展空间。日本、美国、欧洲出现房地产危机的时候,城镇化率都达到70%以 上。当前大陆的城镇化率仅有50%左右,如果按城市户籍来看,可能还低于50%。随着新型城镇化建设开始实施,如果能吸引农民进城,释放潜在刚需,大陆房 市仍有10年的稳定期。在这一过程中,房地产市场也不会出现崩盘。
第二,全面减少行政干预,让市场自行进行调节。在透明的环境下,企业可以 有稳定预期,就不会误判市场信号,盲目加大供应。去行政化应成为未来大陆房地产市场的主流,从以政策为主导的市场变为以供需关系为主导的市场。但是,去行 政化必然带来暂时的调整期,眼下就面临地方政府、企业、民众多方适应的阶段。在阵痛调整之后,大陆房地产市场才能进一步回归到理性购买的环境。
在这一过程中,应避免大规模货币刺激。这种方法虽然简单有效,但无异于饮鸩止渴。2008年以来,大陆信贷规模已大幅增加,地方政府与企业负债率居高不下。如果将微刺激变为全面刺激,可能导致比房地产下行更危险的金融债务危机。
第三,从供应端限制政府的土地财政。土地财政是酿成大陆房地产泡沫的重要原因。数据显示,2014年上半年大陆地方政府土地出让金同比增长26.3%。在房地产低迷的背景下,卖地收入再创同期历史纪录。
由此可见,大陆地方政府对土地财政依赖度太高。当房价泡沫越吹越大,地方政府还是把精力放在经营土地上,忽略了转变经济发展方式。在这样的导向下,实体经济产业转向追逐暴利的房地产行业,扭曲了产业结构,加大了经济风险。大陆政府需要建立完善的地方预算与投融资机制。此外,以台湾经验来说,在房市逐渐稳定后,开征豪宅税、奢侈税、房屋税等,是需要启动的计划,这样才能够减轻地方政府对土地财政的依赖。
