近日，第一太平戴维斯发布2014年上半年华北区主要二线城市甲级写字楼市场数据，目前，除北京外，第一太平戴维斯亦定期追踪7个华北区主要二线城市甲级写字楼市场动态，包括天津、沈阳、大连、青岛、西安、郑州与济南等。
一 市场概况
华北区二线城市近年来经济增长强劲，住宅市场持续性调控，加之地方政府在招商引资方面提供了大力度的优惠措施，促使过去若干年一系列优质发展商纷纷进军二线城市写字楼及商业地产市场。因此，各城市普遍在过去三至五年内迎来供给高峰，加速了市场的发育与升级。但伴随大量项目陆续进入市场，二线城市写字楼市场近年来普遍供给过剩问题初露端倪，并预计将在未来三至五年内明显加剧。
截至2014年上半年，华北区7个二线城市甲级写字楼总存量达到680万平方米，仅为北京甲级写字楼存量的72%。其中大连与青岛等金融与进出口贸易在经济活动中扮演重要角色的沿海城市写字楼市场发展相对较快，目前甲级写字楼存量超过百万平方米。而经济活跃度与外商投资渗透度相对较低的济南甲级写字楼存量最小，尚不足50万平方米。
尽管各城市租金水平目前大致维稳，并未伴随大量新增供给即将入市而出现明显下跌，但租金增长乏力态势愈加明显。其中最为困扰市场发展与资产表现的原因当属来自高端服务业与外资企业之需求的相对匮乏，这也导致除大连外各城市整体空置率徘徊在17%-33%，明显高于四个一线城市的4%-13%。
二. 新增供给
2014年上半年，华北区7个二线城市甲级写字楼新增供给较为保守，只有五个项目交付使用，包括西安的领海大厦、智海大厦和珠江时代广场，沈阳的朗勤泰元中心以及济南的鲁商国奥城3座，合计共为市场带来约25万平方米新增供给，而天津、大连、青岛、郑州四座二线城市同期无新项目入市。
为迎合更多企业对办公空间品质升级的需求，新入市的甲级写字楼项目多具备较高的交付标准、知名的开发商以及较为完善的配套设施等特点，其中在标准层面积、净高、电梯与停车位配置等主要影响客户体验的方面表现尤为明显。但另一方面，新项目的入市亦为部分相对陈旧的老项目施加威胁，压抑了整体市场的租金涨幅。
三. 空置率与租金
2014年上半年，多数城市甲级写字楼租金与2013年下半年相比取得小幅增长，增幅为0.4%-3%不等，平均租金为每平方米每月人民币110元，约为北京的三分之一。其中区域型经济中心天津及沈阳租金水平最高。
尽管目前租金仍然稳中有涨，但近年来二线城市租金增长均较为平缓，过去五年年均增长率仅为2%-10%不等。这主要由于第三产业——甲级写字楼需求的主要来源在其经济体中占比偏低。目前华北区7个二线城市第三产业的比重普遍在41%-54%之间，需求的相对疲弱加之供给量的攀升限制业主大幅提升租金的动力。同时，需求的不足也导致各城市的空置率徘徊在10%-30%左右不等。
四. 未来展望
与国内主要二线城市境况相仿，迅速发育中的华北区二线城市甲级写字楼市场未来3-5年供给过剩问题将进一步加剧，7个二线城市三年后市场总存量将骤增194%，合计超过2,000万平方米。其中天津、沈阳、西安与济南存量均将增长两倍以上。
尽管不排除部分开发商或因为不可控因素延误项目工期或因市场竞争加剧而主观推迟项目入市，预计各市场仍无法在短期内迅速消化如此庞大的新增供给。尽管经济结构的升级或将带来增长的市场需求，但考虑到目前国内经济呈放缓趋势，国外经济犹存不确定性因素，短期内该增长预计将较为有限。因此，鉴于空置率上升导致业主间竞争加剧，为保证健康的出租率，短期内业主将通过提供租金折扣或激励性条款等方式来挽留现有租户并吸引新企业入驻，致使租金下跌。然而不可否认的是，各城市甲级写字楼市场整体品质亦将伴随众多优质项目的入市而得到显著升级，从而为中长期发展奠定良好基础。
