6月20日至21日，中国最具影响力的产业地产体年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网发起并联合全国工商联房地产商会联合主办，主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。
600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗，共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是中国房地产业协会名誉副会长朱中一演讲实录：
刚才聂会长对当前房地产市场的观点我很认可，我之所以选了“对当前房地产市场的几个基本观点”，因为市场的情况现在大家已经清楚了，目前市场进入了调整期，房地产行业进入了转型期。
我的基本观点，第一，我们的市场进入了调整期，行业进入了转型期，市场调整期的表现主要是增速的放缓期，结构的调整期和政策的完善期，这个观点我是4月中旬的时候第一次在国家统计局的专家会上提出来的，第二次是4月26号在证券时报的会上提出来。为什么这么考虑呢？因为从去年8、9月份以来，从国家层面、从专家层面经常说这么一句话，我们的国民经济进入了调整期、结构调整的镇痛期、政策的消化期，三期叠加，这是去年9月份以来提的，包括现在也提得比较多。我们房地产行业跟跟经济政策既有共性的一面，也有不太吻合的一面，那些传统产业在08、09年的时候，还有政策的消化期，从房地产行业来讲不完全一样，我们的结构调整、业态调整，既给我们带来了一些难处，但同时又给我们带来了希望。而我们的政策，房地产的中长期制度是短缺的。
我们的经济增长，从10%几的增长到现在7%左右的增长，甚至下一个五年计划，可能是7%以下的增长，因为基数大了，自然而然它的增速要下来，咱们的国民经济都没有讲拐点、没有讲崩盘，为什么咱们这个行业要讲崩盘呢？我们要客观的认识房地产行业、房地产市场所属的类别的特点。客观的来看，咱们既不要盲目乐观，也不要悲观，要正确的选择我们的方向。
至于行业的转型期，刚才聂会长也说了，她讲了怎么样更多的改变咱们传统的资源方式，走资源节约型、环境友好型的道路，开展绿色智能、环保的项目，促进住宅产业化和技术的工业化问题。
第二个观点，这次调整既有信贷资金的关系，更主要的是有些地方的房价虚高，一些地方的供大于求产生的情况，这次调整没有更多的行政行为来干预，更多的是市场本身在发挥调剂作用。坦率的说，去年我两次给中央财经领导小组办公室进行汇报，去年10月31号还给克强总理汇报过一次，都是形势分析。当时对有些问题很担忧，当时提的基本观点：
第一个观点，土地的出让价格一定要跟房价的调控目标挂钩，而不要跟地方的财政挂钩。因为去年地王频现，这样的话必然是把我们的房价进一步推高，另外把我们的市场进一步扭曲。第二个观点，我们既要考虑经济增长的合理区间，又要考虑老百姓对高房价的承受能力。
去年10月31号给总理的汇报上我也提到了，那个时候市场是盲目性很大，地王一片，十八届三中全会无论如何一定要发出一些信息来，比如说不动产的登记，比如说住房信息登记，比如说住房制度改革，一定要放出信息，否则这个市场很难平稳。
我感觉到这一次的调整，坦率的来说，我是预料到的，当然没有想到这次调整的那么快，开始从2月份，杭州、常州楼市的打折促销，3、4月份长沙地区房价下降，5月份整个东部地区的销售全部是同比下降，发展态势这么快是我没有想到。但不管怎么说，这是市场本身在调整，我估计这个调整也是符合市场规律的。
当然从中长期来看，还是应该看好的，原因是，因为咱们的城镇化毕竟还在持续的发展阶段，我们现在名以上是53.7%，实际上不到40%，城镇化的发展对我们房地产的需求，不管是住宅，还是产业地产、商业地产等等，都有发展空间。所以我觉得经过这次的调整以后，今后的市场肯定会朝着更加平稳、健康、理性的方向发展。
第三个观点，当前既是市场的调整期，又是改革的窗口期。这个观点在5月6号新华社有篇文章，6月5号又有一篇文章，都是讲这个观点的。我为什么这么说呢？因为从两方面来看这个问题。
第一个方面，无论是从促进房地产市场平稳健康发展来看，还是从中央政府的改革来看，咱们判定房价上涨的曲线，本来就是经济社会协调发展的必然要求，缓解土地财政依赖，转变城市的发展方式，本来就是转变经济发展的应有之意，化解一些地方政府的金融风险，本来就是防止风险积累的现实需要。咱们看十八届三中全会的公报，这些意思在里面都有，当然有些提得更直接一点。虽然房价我们现在谈的少了，但是在中央的文件里，包括国家新印发的新型城镇化发展纲要里面都提出来，房地产要供给基本平衡、结构基本合理、房价和消费者的能力基本相适应，当然能不能做到房价和消费者的能力基本适应，是需要研究的一个课题。但不管怎么样，从中央政府来说，我想它不会希望房价上涨很快，都希望要平稳。咱们要认认真真的学习十八届三中全会的那些决议，这也是改革所需要的。
第二个方面，从当前的市场来分析，当前购房者对市场的观望和供求关系的变化，正好给供大于求的城市的限购的行政手段的退缩留出了时间和空间，也就是因为这个道理，所以现在是改革的窗口期。我们经常讲两句话，我们既要更好的发挥市场在配置资源当中的决定性作用，又要更好的发挥政府的作用，这两句话我认为在当前情况下是最容易解释这个问题的。十八届三中全会没有解释限购，本来想让市场来发挥作用，在目前情况下，我认为一线城市退出限购，因为供大于求了，我认为没什么意义。关键是在这个时候政府怎么样更好的发挥政府的作用，这是要研究的。政府在这个时候就是要抓住改革的窗口期，把中长期制度建立起来。比如说不动产的登记，比如说住房信息的联网，比如说土地制度的改革、金融制度的改革、房地产税费制度的改革，我想如果把这些制度逐步逐步建立起来，把这些制度建立的时间表、路线图告诉给大家，我想人们再去投机、投资会自然而然的少了，限购自然而然的就可以退出了。所以我本人对限购现在的退出不发表看法，十八届三中全会本来就说要市场来决定，现在正好是市场的调整期，就是改革的调整期。
以上我是从房地产的自身发展规律来考虑的，同时我们也要考虑到这么一个现实，什么现实呢？就是房地产已经是既关系到经济，又关系到民生，中央政府把稳增长、保民生放在相当重要的位置，而且把稳增长放在第一位，说明在这样的背景下，怎么样既要防止在稳增长当中对房地产的过渡依赖，对土地财政的过渡依赖，但同时也要探讨现在房地产如果过快的下滑，对经济的伤害、对金融的伤害。这个问题是要权衡的，而这个的权衡就要考考验到决策机构的交互能力。
在4月28号，证券时报登了我的这篇文章以后，我主要讲的是我们在调控的方式、调控的手段上面可以做文章，有些该支持的要支持，另外在有些调控的内容上可以做文章，但是前提一定是要在十八届三中全会的框架内进行。当时我提了几条建议，第一条是制度性的商品房的购买，现在是一定要支持的。另外，有些要生二胎的，有改善性需求，也应该支持，这些在十八届三中全会上都有提到的。另外，棚户区改造该加大力度的就要加大力度。还有怎么样通过户籍制度的改革，来解决农民工转为市民的问题，这要按照国家的步骤来走。如果说已经进城的农民工，门槛可以降低一点，可以消化一部分。还有像养老地产、商业地产等等，对养老要进行支持，一定要在今年三季度以前制定配套政策，如果咱们把配套政策制定了、落实了，对养老这块应该说发展前景还是比较大的，对拉动经济、改善民生都是很有好处的。
在当前情况下，怎么样平衡稳增长和保民生的关系，这是领导们需要考虑的，有关部门也必须要考虑到这些问题。具体怎么落实，可能还有一个过程。
最后我想简单讲一下对于这次会议的主题，产业地产和商业地产的问题，在这方面确实有我们的机遇。因为城镇化的发展，而且新型城镇化强调的是产业和城镇的融合，老百姓生活要改善，所以商业地产、产业地产都要发展。但新型业态的发展，有三个问题是需要注意的。
第一个问题，我们现在讲的新型业态，地产是个载体，产业是主导，商业是主导的，包括将来养老地产也是主导。而且这些地产在策划、运营、管理方面都有特殊的要求，必须要考虑好这些要求，这样才能实现经济效益和社会效益的结合。
第二个问题，国家提出来以人为本的新型城镇化，提出了信息化要与工业化的高度融合。实际上在当今的社会，信息化不仅仅是跟工业化的高度融合，而是信息化跟各行各业、跟千家万户融合，我们不能排斥它，我们要拥抱它、融合它，否则就是对行业不利的。现在大家经常说的电子商务对商业地产的冲击，我们自己也反思自己的原因，商业地产盲目的追高、追大，规模很大，跟老百姓的消费能力不一定适应。在这种情况下，电子商务显然更接近老百姓，因为它的价格低，再加上年轻群体，80后、90后更喜欢电子商务，对我们也有冲击。所以我们怎么样主动的来考虑产业园区地产、商业地产、养老地产和电子商务的结合，来促进我们的行业发展，而我们不能排斥它，排斥它对行业发展是不利的。
第三个问题，这些地产都有一个总量、结构基本合理、价格和老百姓的消费能力相适应的问题，这个非常重要，规模大、数量多，现在有的园区地产也好，包括有些养老地产也好，规模真的很大，但是我们真正去分析一下，包括像养老这块，咱们养老主要还是以居家为基础，社区为依托，机构为支撑的养老方针。另外我们有多少人能够到高端的地方去养老呢？比例还是有限的。当然我们国家的人数绝对量还是有的。所以我们都要多探索一下，我们要理性一点，我们要总结住宅地产在发展当中的经验教训，来引导新兴的地产能够健康发展。
