亚豪机构提供的统计数据显示,今年“金九银十”这两个月期间,北京别墅市场共实现成交320套,相比去年同期减少了38%,也创造了历年“金九银十”的成交新低。而从月度走势来看,10月北京别墅市场共实现成交171套,相比9月增加15%,但是成交面积4.88万平方米,环比却出现2.4%的下滑。别墅市场成交依旧在低位持续徘徊。
上海易居研究院研究员严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,别墅市场降温,体现了购房者置业需求的转变。随着限贷政策的放松,购房者对于改善型物业的购置便捷程度在提高。所以一些别墅,尤其是郊区别墅的市场吸引力反而下滑了。别墅市场提前入冬的背后,反映了目前住房需求处于大调整的状态中,而这也会促使房企在未来的产品定位上做出修正。
别墅量跌价涨
亚豪机构的统计数据显示,从成交价格来看,今年“金九银十”期间北京别墅市场成交均价高达35223元/平方米,这一数据也创造了历史同期新高。从分月数据来看,10月别墅成交均价为32505元/平方米,环比下滑14%。
阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉《每日经济新闻》记者,北京别墅成交下滑的原因,主要是限购政策尚未放开,外地需求不能进京。其次是购房者对于别墅的投资比较谨慎,也制约一些购买力。
亚豪机构副总经理高姗分析,由于近两年土地出让规则的微调,即“达到竞价上限后竞建自住房或保障房”,使得别墅用地土地成本居高不下,在刚性成本压力下别墅项目的市场价格水涨船高,中低价位的经济型别墅供给匮乏,高端别墅成为市场主力,结构性原因导致今年来别墅市场的成交量虽然一直不景气,但成交价格却屡创新高。
如果从年度数据看,北京别墅市场的价格涨幅继续攀升。根据克而瑞数据库的数据,北京在2014年前10月的别墅均价为35562元/平方米,对比2013年全年的30027元/平方米的均价,上涨了18.43%。
但是,这样一个涨幅其实在收窄,2013年的北京别墅价格同比涨幅达到了21.62%。对此,严跃进表示,别墅本身就是一种稀缺品。所以价格上涨符合市场预期。当然,今年市场出现了降温,所以会牵制别墅价格的上涨。对于购房者而言,如果一定要购置别墅物业,那么从价格走势看,还是应该积极入市。因为从北京目前的土地政策看,此类别墅物业未来的供地计划在收缩。
短期内仍处低迷周期
亚豪机构统计数据显示,10月北京别墅仅3个项目入市销售,共新增别墅产品87套,相比9月虽然入市项目个数增加1个,但供应量却减少了5套。至此,2014年“金九银十”期间北京别墅总供应量共计179套,相比去年同期减少了28套,也创造了近4年来同期新低。
高姗认为,造成供应低迷的根本性原因是别墅购房需求的萎靡,另外与近期整体行业形势变化不无相关。9月开始,北京陆续出台数项放松调控的政策,对于房企来说,现阶段的主要任务是冲刺年度销售任务,房企推货的主力必然是瞄准信贷政策的放宽对象,即刚需及首次改善型客群,因此中低端住宅产品推至“一线”成为主打产品,而高端别墅类项目推盘计划则暂时“搁置”。
有分析认为,受到这两个月供应低迷的影响,虽然10月成交数据环比略有上升,但是回暖后劲不足,在没有新的明确指向高端客群的利好政策出台之前,预计短期内别墅市场仍将处于低迷周期。
严跃进表示,在央行限贷政策松绑后,部分群体的二次置业难度在降低,所以一些市区的中高端公寓反而有了更大的市场,而别墅则会冷落。严跃进认为,如果从目前的市场和政策走向看,未来改善型物业的市场需求会不断释放,但这主要以普通住宅的物业类型为主。所以不排除房企在各物业市场接受程度不同的背景下,积极调整未来的投资策略。
