今年9月,天津市商务委会同北京、河北商务主管部门,共同制定了“关于落实京津冀共同推进市场一体化进程合作框架协议商务行动方案”,确定了三省市商务部门的具体工作职责和任务分工。“商业行动方案”的确定无疑将推进京津冀三地在建设统一开发的商贸流通市场方面,互相融合发展,也为天津提供了更为完善的政策环境以及发展动力。
如此一来,天津商业地产市场,特别是高端写字楼的需求会有何变化?天津CBD的构建前景如何?《每日经济新闻》(以下简称NBD)记者专访了第一太平戴维斯北京研究与顾问咨询部董事王琼。
全市写字楼空置率约20%
NBD:就天津甲级写字楼市场来说,空置率情况怎么样?
王琼:2000～2002年,天津甲级写字楼市场处于起步阶段,尽管供应量有限,但由于需求不足,至2002年底写字楼的空置率上升至约40%左右,是近14年(2000～2013年)以来的最高值。2003～2006年,天津写字楼吸纳量快速增长,致使空置率大幅度下降。2007～2009年,全球经济不振,导致写字楼需求骤减,2009年净吸纳量达到负值,空置率呈现上升趋势。
自2010年以来,天津写字楼市场呈现良好态势,供给量加大,同时需求也逐步增长,空置率保持在20%左右。目前,天津甲级写字楼租金水平为每平方米每月139元,明显高于其他主要二线城市。
NBD:在您看来,这样的空置率情况是否属于健康值?
王琼:综合天津近几年的数据分析,天津市甲级写字楼空置率已呈现较为健康的水平。2004年至今,全市写字楼的空置水平大约维持在20%左右,低于其他主要二线城市水平,因此目前天津甲级写字楼的空置水平并不存在风险。尽管未来大体量项目集中入市,可能会引起写字楼空置率在短时间内持续走高,但长远来讲,随着天津经济稳健发展,写字楼需求将保持上升趋势。同时大量新项目的入市,也会为租户提供更多的选择,进一步刺激市场活跃度。
从目前的市场环境来看,正在开发的项目多数由资金实力雄厚的开发商投资建设,抵御市场风险的能力比较强。且多数项目愿意与第一太平戴维斯等专业机构保持合作以获取更专业的市场信息和开发建议,天津写字楼市场已走上品质化发展的道路。因此,未来供应的写字楼具备承载新增租户的能力。
北京外溢需求首选地
NBD:作为京津冀一体化的重要枢纽,滨海新区目前商业写字楼市场的发展情况如何?
王琼:滨海新区位于天津东部沿海地区,环渤海经济圈的中心地带,就位置来讲,是中国北方对外开放的门户。滨海新区在京津冀一体化中起到了重要纽带的作用,如果没有滨海新区,京津冀一体化便无法实现。
目前来看,天津滨海新区的交通配套还在不断完善中,仅有轻轨9号线及若干公交线路连接中心城区和滨海新区,另外,商业及住宅配套相对缺乏。
滨海新区目前的商务区包括泰达MSD、响螺湾中央商务区和于家堡金融商务区,目前3个商务区写字楼总存量大约为60万平方米。泰达MSD因起步较早,商业配套及交通配套比较完善,形成了滨海新区的传统区域,加之政府对金融等企业的扶持政策,因此金融、贸易、物流、房地产等企业是该区域写字楼市场的主要驱动力。该区域甲级写字楼平均租金与全市租金水平基本持平,可以达到每平方米每月130～140元。
NBD:您如何看待京津冀一体化之后,对天津及区域内写字楼市场的影响?
王琼:未来3～5年,滨海新区将有大量新增写字楼供给,大约为500万平方米,充足的新增供给确实需要一定时间消化。但鉴于该区域定位明确,区别于北京吸引金融总部,天津于家堡金融区将重点引进创新金融机构和创业风险投资机构等金融企业,加之政府扶持政策的实行,将提高该区域写字楼的去化速度。另外,作为有着长期规划的区域,确实难以在两三年内就有良好表现。
如果京津两地双城驱动的模式得以顺利推进,天津有望获得与北京同等的政策扶持,回归北方经济中心的角色定位,而滨海新区的开发更是已上升为国家战略。目前天津的写字楼租金不到北京的一半,而滨海新区的租金较中心城区更低,写字楼品质及配套设施较河北也具有明显优势,因此相对低廉的办公成本加之天然的地缘优势,使滨海新区乃至天津写字楼市场,成为未来北京外溢需求的首选之地。
