对一些项目规模较小且管理模式单一的小微型开发商来说,资金问题可能随时“火烧眉毛”。而广州本地房企益鹏房地产正面临这样的困境。日前,益鹏房地产向媒体确认,因部分高层勾结不法分子诈骗,导致公司存在资金紧张问题,事件闹到司法介入。接近益鹏的知情人士告诉南都记者,该楼盘网签已经停滞。益鹏正设法自救。南都记者昨日从相关司法界人士处获悉,益鹏可通过资产变卖、社会融资等渠道争取完成开发建设,尽快向购房者交楼,并按合同约定赔偿费用。而一旦交易不顺,也可能随时走上破产的不归路。
资金危机爆发
楼市持续震荡,不少开发商正在因资金紧张等各种原因进入敏感期之际,广州益鹏房地产“祸起萧墙”,可能导致企业走上不归路。益鹏房地产是广州本地开发商,旗下开发项目以广州为中心,向珠三角以及全国各大中型城市辐射,包括北京、昆明等地。作为一家小型开发商,益鹏的项目总数寥寥但含金量不低。最近,其地处南洲路地王板块附近的海珠湖景峰最新一期迟迟未能交楼,引爆了资金危机。
在湖景峰项目延迟4个月仍未交楼之后,益鹏终于向媒体承认,出现资金周转困难,而原因就在于部分高层勾结外界不法分子诈骗所致,目前公安部门已介入调查。代理该项目的有关人士向南都记者介绍,该楼盘由于地段优势,此前并不缺客源。但如今开发商出现大震荡,很多购房者最关心的问题就是交楼时间。
“本来说好6月交楼,到现在还没交,延期交楼也迟迟不给说法,要闹到媒体关注才承认出事了,我们现在怀疑开发商可能会跑路。”一位该楼盘购房者向南都记者表示,二期楼盘没有装修,三期更是已经停工。
南都记者从接近该房企的知情人士处获悉,该楼盘网签已经停滞。而广州市房管局预售房源信息中,也未见海珠湖景峰及益鹏地产的身影。
据业内知情人士向南都记者透露,该房企始创于1995年,赶上了房地产正红火的10年,也算是有所斩获,在建筑设计、施工、装饰市场策划、物业管理等方面都积累了一定经验。但眼下高层发展路线出现偏差,很可能自身难保。
“益鹏本身在海珠起家,在广州市场开发了几个体量不是很大的楼盘,应该说益鹏房地产发展起来是赶上了房地产潮起浪涌的时期。”方圆地产首席市场分析师邓浩志向南都记者表示,这种体量不是很大的小型房企其实比较难自救,最可能的结果要么是被并购,要么债务问题爆发最后被法院查封。
益鹏“自救”
不过益鹏房地产还没有放弃自救。公安部门正介入调查部分高层勾结不法分子的行径。益鹏表示,公司还将想法筹集资金,完成项目开发。“公司已采取多种措施盘活资金,承诺最迟在一年内将房屋交付给业主使用。”益鹏地产内部爆料人如是说。不过,在购房者看来,该项目早已摆出“一拖再拖”的架势,后续的销售难言乐观。
知情人士透露,益鹏公司所有资金和部分房产都已被法院冻结,公司已经向法院申请解封部分资金,一旦解封就可以立即启动装修工程。益鹏还将希望寄托在在售房产的资金回笼上。据介绍,目前公司的损失,涉及房产的就有70套。按该小区的售楼价格,每套均价都在200万元以上,70套房子涉及的资金就达1.4亿。但这笔钱能否有效回笼尚存疑。根据益鹏公司向业主的承诺,还将在物业管理费等多方面,给受影响的业主一定的优惠。
对此,购房者强调,对公司交楼方面多次知情不报、刻意隐瞒的现象不满。而延期一年交楼,也让购房者失望,称期待开发商能出具具有法律效力的回应声明。
南都记者从有关律师处获取资料得悉,该公司已经不是第一次拖延交楼。2010年,益鹏房地产曾与数名购房者发生合同纠纷,后益鹏因延期交楼被罚违约金。根据当时审结文件显示,益鹏公司未能按合同规定的期限交房,逾期超过90日的,自合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止,益鹏公司按日向购房者支付已交付楼价款0.5‰的违约金。
据该楼盘购房者透露,该项目工地已经人去楼空,花园不见雏形,三期和幼儿园完全没有动工,施工现场连机器都已经撤走了。
广州少见被查封
广东格林律师事务所副主任李前斌对南都记者表示,广州目前开发商跑路的情况还没有“成风”,情况总体是比较稳定的,查封的情况比较少,“一旦出现查封,一般是银行要收回抵押资金,向法院申请启动这个程序。业主被延期交楼的情况倒是零零星星一直有,问题不会太严重。”据李前斌介绍,央行放松限贷的新政出来,对购房者信心略有利好。相信房贷审批的门槛降低,会利好开发商资金链,“我们合作的按揭中心,今年上半年购房按揭同比减少了70%,这是上半年贷款本身难度加大了,加上利率又高。央行新政还是会鼓励一批购房行为的,对一些开发商来说应该把握机会,只要不刻意涨价,情况会比上半年好一点。”
不少行业人士建议,房企要想在新一轮新政中喘息并长存,还是谨慎投资,重点推刚需型产品并谨慎提价。
[观察]小房企的危机
“小开发商不靠谱,还是要买品牌房企的楼。”上述湖景峰购房者无奈向南都记者痛诉。
克而瑞房地产分析师李权基向南都记者表示,房地产竞争激烈期,品牌房企的优势还是会更明显,无论是银行信贷、资本市场接纳度还是购房者认可度,都要高出一截。而规模小只做本地项目的房企,由于受行业大势转弱的牵连,融资将极其困难,很容易出现资金困难。“从目前情况看,房地产行业资金链还是很紧张的,限贷等措施到现在为止没怎么落实,对资金链改善没有太大作用。所以央行新政的影响还是偏中性的,虽然贷款门槛降低了,但贷款总额并没有增加。”方圆地产首席分析师邓浩志向南都记者表示。
为什么小房企更容易在资金问题上卡壳?邓浩志认为,单体项目就是一个萝卜一个坑,所有宝都押上了。而项目布局均衡的房企,资金有腾挪、调配的余地。而在关键节点,争取到喘息时间就是赢得生机。“像一些出事的大中型房企都在自救。某广东本地开发商的很多盘都在单独拆分卖出去,有些把整个地块项目打包卖出去,有些还能继续经营下去的就留着,但是不再扩张。”
邓浩志透露,目前很多房企涉及各种各样的经营风险,而处理方案上,这些企业要么收缩规模,要么就是被并购。一位华南中型房企开发商也向南都记者介绍,由于洗牌持续,预计未来一段时间,行业内会有一些吞并、并购现象,小到某个项目,大到整个公司整体出让,都是有可能的。而房企能否灵活把握扩张和保守避风的节奏,是“保命”的关键。
据南方都市报
