“房子到底会不会涨价?现在到底是不是出手时机?”与很多购房者一样,在北京一家国企供职的孙璐(化名)近期一直在思考这个问题。在经历了持续的市场低迷后,楼市调整“调”到了十字路口。
北京库存压力颇大
9月30日释放的新房贷政策,让南京、长沙等二线城市开发商喜笑颜开,二线城市的国庆黄金周出现久违的火爆局面。靠近北京房山区的某楼盘置业顾问小张告诉记者,新政策对北京购房者也有一定对驱动作用。她的观察是,今年国庆期间前来看房客户明显增多,最多的一天,该项目从北京市区发出的看房班车达到了12辆,这在上半年是少见的。当被问及未来价格是否会调整时,小张脱口而出:“会涨价,不可能一期比一期低”,但当记者追问公司是否已经确定调价计划时,她说,“现在还没有确定。”
实际上,“9·30”之后,一线城市虽然看房人数增多,成交数字却显出了一些令人意外的“淡定”。据伟业我爱我家市场研究院统计数据,国庆前6天,北京市住宅网签量为510套,同比下滑38.3%,为2009年以来第二低值,但这一数值略高于2012年同期的454套。其中,住宅新房网签472套,同比下滑39.7%;二手房网签量仅为38套,同比下滑13.6%,为2009年以来同期的新低。
虽然国庆期间的网签数据有一定滞后性,更多反映的是9月的成交情况,但正如国庆前后市场上流传“涨价文件”、继而又被开发商否认一样,眼下北京楼盘出现的“政策性”涨价的声音,更多的是营销手段。受资金成本限制,一些房企或仍然面临去化压力。
以恒大地产为例,同样是在上周的10月9日,穆迪投资者服务公司将恒大地产集团有限公司的B1公司家族评级和B2高级无抵押债务评级展望从稳定调整为负面。关于评级理据,穆迪副总裁、高级分析师梁镇邦称:“评级展望从稳定调整为负面反映了我们担心在市场条件更具挑战,以及投资非房地产业务之下,恒大地产的再融资风险有所上升。”
穆迪在日前提供给本报的报告中指出,2014年上半年恒大地产的流动性状况有所削弱,其来自合约销售的现金回款有所放缓,因此,恒大地产的现金/短期债务比率从2013年底的150%左右大幅下降至2014年6月底的84.5%。同期短期债务/总债务(包括永久证券)之比亦从27%攀升至39%。
在楼市回暖声音此消彼长的国庆节,亚豪机构对北京住宅库存作了统计,统计结果显示,北京住宅存量在10月份达到最高点,10月7日,北京商品住宅可售套数已经突破9万套,达9.13万套,与今年年初的5.5万套库存相比,大增3.6万套。
因此,亚豪机构副总经理任启鑫认为,随着信贷松绑政策的逐步实施,预计未来刚需刚改型购房需求加快释放,助力四季度北京楼市成交量复苏回暖,但房企在高库存以及全年销售业绩等因素影响下,未来一段时间楼盘项目仍将会以“跑量”为主。
对后市审慎
政策利好已出,开发商对未来的价格预期如何?对此,融科智地北京公司董事总经理张筱菁对包括本报在内的记者表示,国庆期间出台的一系列的政策,对于楼市是积极向上的因素,但是融科智地不会因为暂时政策的出台做出价格的调整,原因是每个公司都有自己的计划,“成熟的企业还是会有自己的计划、考虑”。
“我们项目没有考虑仅仅因为9·30的文件的通知就进行价格调整。我们是在9月份刚刚开盘,大家应该知道今年总体的市场不是非常好,我们等于说是在弱市下开盘的,至少我们现在还没有价格调整的预期。”首开同信营销总监洪峰也明确表示,项目暂时不会涨价。
旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏则透露,以做刚需刚改的产品为主的旭辉,近期的战略主要侧重规模,目标是想进入中国房企前20强。因此在这样的战略引导下,旭辉将“遵循自己的战略做下一步的安排”。
“我觉得整个中国的楼市基本上(受到)政策管控,所以与其跟着政策调整,还不如按照自己的规划走下去。”一位不愿透露姓名的开发商如是说道。
“虽然有部分房企立即宣布涨价,但目前观察,二手房价格可能会止跌并转为上涨,10月份北京新建商品房仍将以平价入市为主。”21世纪不动产北京区域总经理寇海龙也表示,最新的首套房信贷放松政策,将会带动相当一部分购房需求,引发一轮成交反弹,但对反弹幅度不能过于乐观,购房者的信心仍然不足,各地库存很大,需要消化一段时间。
虽然认为放宽按揭等新措施对中国房地产业具有正面信用影响,可在一定程度上缓解房地产销售的下行压力,但穆迪认为,考虑到过去几年存量房积累的情况,中国房地产业将持续下滑。日前,穆迪对中国房地产业的展望为负面,预计2014年住宅销售额将较2013年下降5%～10%。
