对于急需要回笼资金的房地产企业来说，眼下是个难熬的时期。中国房地产市场成交量已经连续8个月处于低位，今年中秋小长假并没有迎来往年惯有的“金九银十”行情。
不过，对房地产市场影响更大的还是预期的改变。尽管房地产企业的融资渠道已经实现多样化，今年房企的海外融资额度也不降反升，但曾经激进拿地的房地产企业也开始变得谨慎。
相比于寻找资金，消化库存已经上升为首要任务。“现在库存量这么大，是不是应该考虑全面取消限购，降低首套房的首付比例，推行差别化利率优惠政策？”上海一家房地产企业负责人说。
一位接近住建部人士告诉经济观察报，“市场分化严重，应该区别对待，住建部现在以地方政策为主，未来不会出台全国统一的带有行政干预色彩的政策，而是会出台具有长效机制的房地产政策，会涉及土地、金融、财政、税收方面。”
从“控房价”到“去库存”
2003年至2013年，是中国房地产的调控十年，国务院及相关部委共计出台70余项宏观调控政策以调控房价。不过，在最近的一年时间里，房地产调控政策已经从曾经的“控房价”转为如今的“去库存”。今年7月11日，在全国住房城乡建设工作座谈会上，住建部部长陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存，进一步加强房地产结构调整，以及完善房地产项目周边配套设施。
上述上海房地产企业负责人认为，银行对房贷偏紧的政策是导致库存量高企的重要原因，“中国买房的需求量还是很大的，但是能不依靠贷款全款买房的人还是少数，现在个贷非常困难，这造成了不好的市场预期。”他说。
国家统计局公布的数据显示，7月末商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。
各地陆续取消限购政策并未拉动房屋成交量，去库存还需另寻出路。
“中小房地产企业主要通过银行贷款筹资，卖房回收资金，还有一部分则是通过利率较高的私募基金，银行收紧贷款会使房企资金成本升高，如果中小企业销售差的话，资金会非常紧张，卖不好就麻烦了。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，“上市公司资金渠道相对多一点，可以更多地通过发债、增发来募集资金。海外上市公司可以进行海外增资、扩股，而且海外融资价格比较便宜。所以有实力的公司日子相对比较好过一点，小公司日子更难过一点。”
据数据提供商Dealogic公布的数据显示，今年中国内地房地产企业发行的离岸债券已达180亿美元，接近去年全年总额。上述上海房地产企业负责人对经济观察报表示，“大家都在考虑多渠道融资，上市或者发债都是办法，但问题是拿了钱投资盖房能否卖得出去？利润又有多少？”
国家统计局近日发布的数据显示，今年1-7月，全国房地产开发投资50381亿元，同比增长13.7%，增速比1-6月回落0.4个百分点。与此相对比的是，中国房产企业的海外投资额不降反升。商务部发布的最新数据也显示，上半年房地产业对外投资增长53.3%。
“这种态势恐怕还将持续，1-8月的投资增长数可能还会进一步放缓，现在开发商投资热情下降了，买地不积极，后市不看好，再加上没钱，投资增速放缓就是今年市场碰到的问题。”顾云昌表示，“房地产调控，过去十几年的主要目标是降房价、控房价，现在指向性完全变了，变成去库存。”
摆在眼前的似乎只有两条路，要么等待鼓励政策出台激发买房需求，要么自行降价促销。“不到万不得已，谁也会不走到降价促销这一步。”上述上海房地产企业负责人说。
自今年4月起，陆续有城市取消限购、限价政策，截至目前，只有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京七座城市尚未取消限购政策。
一位住建部人士告诉经济观察报，“不论是限购或者限价都由地方政府自己定，十八大之后市场化是大趋势，一切不符合市场情况的政策可能都要慢慢退出。”
但取消限购并没能引起足够的市场反应。房地产企业把更多期待放到了银行的信贷政策调整上，一家合肥的房地产企业负责人告诉经济观察报，“个贷难以批下来，公积金放得不多，给销售造成了一定压力。”
二套房贷暂不放松
除了取消限购，地方政府还在寻找其他途径来维持房地产市场平稳发展。7月31日，成都市财政局官网发布消息：省财政厅决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过(含)人民银行[微博]公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。“首套房的利率比较低，银行利润少，积极性不高，地方政府鼓励银行把钱贷给首套房贷者，虽然央行[微博]表态要保证首套房贷的‘刚需’，但在具体利率优惠上没有松动。”顾云昌说。
央行在今年5月“喊话”保房贷，要求合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
自7月以来，北京、河北等地的部分银行首套房贷款利率已经出现松动，打出首套房利率优惠政策。不过这样的优惠并不具有普遍性。“二季度政府推出了一些基建项目、棚改项目，在资金上给予定向宽松。三季度之后推出的政府项目少了，所以7月信贷特别低，这个月估计还会比较差。对于银行来说，没有更好的信贷配给渠道，就会倾向于房贷，因为目前相对于中小企业来说，房贷更安全。”民生证券宏观研究员朱振鑫说。
四大行的中报数据显示，今年上半年工、建、农、中四大行个人住房贷款新增6595亿元，与去年同期6280亿元相比，小幅增加了5%。
不过，银行对于发放个人房贷依然谨慎。据了解，商业银行在提供房贷优惠时会设立相应门槛，只有满足一定条件才能获得优惠。“政策会提到对个贷首套房要支持，但地方银行很难有具体回应，或多或少都会设置一些条件，做得很窄。”中原地产研究咨询部总监宋会雍说。
去库存的压力让房地产企业将期望放在了银行身上。“银行在实际操作中，买二套房的人，还款能力较强。但国家政策是明确支持首套房贷款，并未放开对二套房首付款比例或者贷款利率，”顾云昌说，“如果楼市进一步下行的话，有没有必要采取对二套房的定向的优惠？如果二套房首付款放松了，有助于进一步盘活市场，要去库存的话，在货币政策和金融政策方面，还要看进一步的发展。”“有小变化微调是可能的，但我觉得不会有大动作。”住建部政策研究中心原副主任王珏林这样看待银行的贷款政策。
上述住建部人士对经济观察报表示，“我也认为应该对青年人首套房贷款比例有所支持，但首付款比例主要受货币政策影响，这不是住建部能决定的，下半年会逐步调整。”“现在基本上就是放权给地方和相关银行，很难有全国性的个贷优惠政策出台，不做价格调控，只说加快审批进度。毕竟现在如果做价格调控影响还是很大的，可能会改变市场预期，引起投机行为。”朱振鑫说，“各地情况不一样，比如住房需求旺盛的北京肯定就不会放松，应该视地方商业银行视情况而定，中央目前的默许和此前的取消限购思路类似，表现出来的就是既不打压也不刺激。”
顾云昌也表示，“现在举措都是为了去库存，使房地产保持平稳，而过去是想办法控制增长速度。从政策层面来看，放松限购和房贷政策应该会有所变化，开发商也会根据市场情况调整房价，所以房价开始出现下行，不过下行速度还比较缓慢。”
